ImmobilienbewertungNister Moehrendorf 2025

Nister-Möhrendorf ist eine Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Rennerod im Westerwald. Der Ort setzt sich aus den beiden historisch gewachsenen Ortsteilen Nister und Möhrendorf zusammen und liegt am Oberlauf der „Großen Nister“. Die Tallage prägt die Bebauung entlang der Ortsachsen; außerhalb schließen Wiesen, Wald und Feldflur an. Für Alltagswege relevant: die Anbindung innerhalb der VG über die Kreis- und Landesstraßen sowie Buslinien des VRM. Der Charakter ist dörflich, mit lockerer, meist ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung und landwirtschaftlich geprägten Hofstellen.

Bestandstypen sind überwiegend Ein- und kleinere Mehrfamilienhäuser, teils mit Scheunen- oder Nebengebäuden; Sanierungsstand variiert. Prüfen Sie Dach, Heizung und Dämmung sowie typische Westerwald-Themen wie Feuchtigkeit in Sockelzonen, Schlagregen und Windlast auf freistehenden Lagen. Außenanlagen (Hof, Zufahrten) und Nebengebäude können substanziell zum Nutzwert beitragen – Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen sauber belegen. Wegen der Lage am Gewässer empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in die landesweiten Hochwassergefahren- und -risikokarten, um Grundstücksbesonderheiten früh zu erkennen – das ersetzt keine Einzelfallprüfung, schafft aber Transparenz für Bankgespräche und Modernisierungsplanung.

Für typische Wohnobjekte eignet sich der Vergleichswert als Hauptroute, sofern ausreichend gut abgrenzbare Vergleichsobjekte im direkten Umfeld vorliegen; bei eigenständig genutzten Einfamilienhäusern wird häufig der Sachwert ergänzend herangezogen. Kleinere Mietobjekte im Bestand lassen sich methodisch sauber über den Ertragswert abbilden, wenn Mietverträge und Bewirtschaftungsansätze nachvollziehbar sind. Besonderheit vor Ort: die kleinteilige, zweigeteilte Ortsstruktur (Nister vs. Möhrendorf) und die durch Tallagen geprägten Straßenräume – das beeinflusst Lage-echte Vergleichbarkeit, Belichtung und Erschließung. Für baurechtliche Einordnung und Entwicklungsspielräume sind die Unterlagen der Verbandsgemeinde (Bauleitplanung) maßgeblich; dort klären Sie, ob Bebauungspläne greifen oder §34 BauGB maßgeblich ist. Ein frühzeitiger Aktencheck spart Ortstermine, wenn sich z.B. bauordnungsrechtliche Abweichungen aus Bestandsschutz erklären lassen.

Vor-Ort-Checkliste: (1) Gewässernähe und Topografie entlang der Großen Nister abgehen (Uferbereiche, Geländekanten).