ImmobilienbewertungNisterau 2025

Nisterau gehört zur Verbandsgemeinde Bad Marienberg (Westerwald) und setzt sich aus den offiziell benannten Ortsteilen Bach und Pfuhl zusammen. Die heutige Ortsgemeinde entstand 1969 durch den Zusammenschluss beider Orte; die gewachsene Zweiteilung prägt Parzellierung, Straßenführung und Quartierscharakter bis heute. Die Siedlungsflächen liegen auf der Westerwaldhochfläche mit viel Feld- und Waldrandnähe; innerörtlich wechseln Wohnstraßen mit landwirtschaftlich geprägten Strukturen. Für die regionale Einbindung ist die ÖPNV-Erschließung relevant, ortsnahe Haltepunkte verbinden Nisterau mit Bad Marienberg und den Umlandgemeinden.

Der Bestand ist überwiegend kleinteilig, mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Nebengebäuden und Nachverdichtung in kleineren Baugebieten. Bei Bestandskäufen zählen Substanzfragen (Dach, Fassade/Dämmung, Fenster, Leitungen) und Heiztechnik. Prüfen Sie zusätzlich Stellplätze, Hofflächen sowie die Erschließung (Zufahrt, Medien). Wichtig für Vorhaben sind die örtlichen Regelwerke: Satzungen und Pläne der Ortsgemeinde regeln u. a. Erschließungs- und Ausbaubeiträge sowie gestalterische Vorgaben. Ein kompakter Einstieg ist die kommunale Sammelseite „Satzungen“, über die einschlägige Dokumente (z. B. Erschließungs- oder Ausbaubeitragssatzung) abgerufen werden können.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich meist der Vergleichs- bzw. Sachwertansatz, bei Wohnungs- und Mehrfamilienobjekten mit Mieterträgen der Ertragswert. Die zweigeteilte Ortsstruktur (Bach, Pfuhl) führt in der Praxis zu gutachterlich relevanten Lageunterschieden: Randlagen mit Feldbezug, ältere Dorfkerne, sowie vereinzelt durchfahrtsgeprägte Straßenzüge. Nebengebäude wie Scheunen, Werkstätten und Garagenhöfe sind im Sachwert gesondert zu würdigen (Nutzungen, Baualter, baulicher Zustand). Bei neueren Teilflächen aus den Baugebieten sind Erschließung und Anbaulasten sauber zu dokumentieren; Beitragsrecht und öffentlich-rechtliche Vorgaben sollten belegbar vorliegen. Regionale Durchschnittswerte sind in Nisterau nur bedingt übertragbar – die Mikrolage entscheidet häufig über den Ausschlag.

Zwei ortsbezogene Prüfanker erleichtern die Einschätzung vor dem Termin: