ImmobilienbewertungNordwalde 2025

Nordwalde liegt im nördlichen Münsterland zwischen Münster und Steinfurt. Über die Bundesstraße 54 ist der Ort in etwa 20 bis 25 Minuten mit dem Auto an das Oberzentrum Münster angebunden, in die Kreisstadt Steinfurt sind es rund 12 Kilometer. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von gut 51 Quadratkilometern bei einer Höhe von etwa 55 Metern über Normalnull und zählt rund 9.500 Einwohner. Neben dem kompakten Ortskern gehören die Bauerschaften Feldbauerschaft, Kirchbauerschaft, Scheddebrock, Suttorf und Westerode zur Gemeinde, die den ländlichen Charakter prägen und überwiegend von landwirtschaftlicher Nutzung und Einfamilienhäusern bestimmt sind. Die Umgebung ist typisch münsterländische Parklandschaft mit Feldern, Wallhecken, Gehöften und kleineren Waldstücken, was sich positiv auf den Freizeit- und Erholungswert auswirken kann. Für die Bewertung von Immobilien ist die klare Trennung zwischen zentrumsnahen Lagen im Kernort und eher peripheren Lagen in den Bauerschaften wichtig, da Erreichbarkeit, Infrastrukturangebot und Nachfrage sich teilweise deutlich unterscheiden.

Im Ortskern von Nordwalde dominieren Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, die häufig in den 1960er bis 1980er Jahren errichtet wurden. In den letzten Jahren wurden am Siedlungsrand mehrere Neubaugebiete entwickelt, etwa im Bereich Windmühlenfeld oder in der Nähe des Industrie- und Gewerbeparks Nordwalde. Die Gemeinde steuert die Siedlungsentwicklung über Flächennutzungsplan und zahlreiche Bebauungspläne, beispielsweise den Bebauungsplan für den Industrie- und Gewerbepark, für Wohngebiete rund um die Ortsmitte oder frühere Sportplatzflächen. In einer zusammenfassenden Erklärung zur Änderung des Flächennutzungsplans ist festgehalten, dass der prognostizierte Bedarf an Wohnbauflächen durch eine Kombination aus neuen Baugebieten und der Zurücknahme beziehungsweise Umnutzung bestehender Reserven gedeckt werden soll. Für Käufer und Bauwillige bedeutet dies, dass Baugrenzen, Geschosszahlen, Dachformen oder Nutzungsmischungen sehr konkret im Bebauungsplan geregelt sein können. Vor einem Kauf oder einer Umnutzung sollte daher immer der jeweils einschlägige Bebauungsplan, die textlichen Festsetzungen sowie gegebenenfalls städtebauliche Verträge geprüft werden.

Für die Verkehrsanbindung von Immobilien ist in Nordwalde der Haltepunkt an der Bahnstrecke Münster–Enschede zentral. Hier verkehrt die Regionalbahn RB 64 im Stundentakt Richtung Münster und Gronau, in den Hauptverkehrszeiten verdichtet durch zusätzliche Züge, sodass auf dem Abschnitt nach Münster zeitweise ein circa 30-Minuten-Takt entsteht. Ergänzend besteht ein regionales Busangebot, etwa mit der Linie R73, die Nordwalde über Altenberge mit Münster und Steinfurt verbindet, sowie weiteren Linien nach Greven, Emsdetten und in die Nachbarorte. Nachts wird der Ort unter anderem durch die Nachtbuslinie N5 angebunden. Das Gemeindegebiet liegt im Netz der regionalen Verkehrsgesellschaft im Münsterland, die einheitliche Tarife für Bus und Bahn anbietet. Für den Individualverkehr ist die Nähe zur Bundesstraße 54 wichtig, über die Münster und Steinfurt schnell erreichbar sind. Der Autobahnanschluss an die A 1 bei Münster sowie der Flughafen Münster Osnabrück bei Greven liegen jeweils nur rund 15 Kilometer entfernt, was für pendelnde Berufstätige und überregionale Unternehmen ein Standortvorteil ist.

Nordwalde liegt in einer stark landwirtschaftlich geprägten Kulturlandschaft mit hoher Verzahnung von Siedlung, Grün- und Ackerflächen. Für die Wohnqualität spielen neben der ruhigen Lage insbesondere die nah erreichbaren Natur- und Erholungsräume eine Rolle. In der Gemeinde wurde mit dem Gräftenhof Reckfort ein geschützter Landschaftsbestandteil ausgewiesen, der eine artenreiche Kulturlandschaft mit Feuchtstrukturen und Hecken sichert und in dem bestimmte Eingriffe und Nutzungen nur eingeschränkt möglich sind. In der weiteren Umgebung finden sich zusätzliche Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete im Kreis Steinfurt sowie beliebte Ausflugsziele wie das Naturschutzgebiet Bockholter Berge bei Greven, das mit Heideflächen, Wacholder und Kiefernmischwäldern einen hohen Erholungswert bietet. Für die Bewertung von Immobilien kann die Nähe zu solchen Schutz- und Erholungsflächen sowohl positiv wirken, etwa durch Blickbeziehungen und ruhige Lagen, als auch Einschränkungen mit sich bringen, zum Beispiel bei An- und Umbauten, der Außengestaltung oder geplanten Nebengebäuden. Eigentümer sollten daher bei exponierten und randlichen Lagen immer prüfen, ob ihr Grundstück in einem Landschafts- oder Naturschutzbereich liegt und welche Vorgaben gelten.

In Nordwalde wird die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Praxis meist über das Vergleichswertverfahren vorgenommen, bei größeren Ertragsobjekten auch über das Ertragswertverfahren. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Mikrolage: Innerhalb des Ortskerns sind fußläufige Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten, medizinischer Versorgung sowie zur Pfarrkirche St. Dionysius und zum historischen Bispinghof besonders nachgefragt. In den Bauerschaften sind dagegen Ruhe, Hoflagen und große Grundstücke die marktprägenden Faktoren, während die Wege zu Schule, Bahnhof und Zentrum länger sind. Hinzu kommt der Denkmal- und Ensembleschutz. In der Denkmalliste der Gemeinde sind zahlreiche Baudenkmäler verzeichnet, unter anderem die Kirche St. Dionysius sowie historische Hofanlagen und Wohnhäuser. Für Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude können erhöhte Sanierungskosten und besondere Abstimmungsbedarfe mit der Denkmalbehörde entstehen, gleichzeitig sind steuerliche Förderungen möglich. Vor einem Kauf sollten immer Grundbuch, Auszug aus der Denkmalliste, Bebauungsplan und gegebenenfalls Altlasten- und Bodenkarten geprüft werden. Gutachterinnen und Gutachter berücksichtigen bei der Wertfindung neben dem Gebäudezustand daher auch, ob sich das Objekt im zentralen Ortsbereich, in einem Neubaugebiet oder in einer der Bauerschaften befindet und ob besondere öffentlich rechtliche Bindungen wie Denkmalschutz oder Landschaftsschutz vorliegen.