ImmobilienbewertungPoing 2025

Poing liegt in der Münchner Schotterebene rund 20 Kilometer östlich der Landeshauptstadt und gehört zum Landkreis Ebersberg. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Poing, Grub und Angelbrechting und ist damit klar gegliedert in verschiedene, eigenständig wirkende Siedlungsbereiche. Für den Immobilienmarkt besonders wichtig ist die sehr gute Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Linie S2 bedient die Stationen Poing und Grub im dichten Takt, mit Fahrzeiten von rund 20 Minuten bis zum Münchner Ostbahnhof und rund 25 bis 30 Minuten bis in die Innenstadt. Ergänzt wird dies durch ein kommunales Bussystem sowie mehrere Regionalbuslinien, die Poing mit umliegenden Gemeinden und der Messestadt verbinden. Über die Autobahnen A94 (Anschlussstellen Parsdorf und Anzing) und die nahe A99 ist Poing zudem gut an das überregionale Straßennetz angebunden. Der Flughafen München ist über die Flughafentangente Ost in gut 30 Kilometern erreichbar. Für die Bewertung von Wohnlagen bedeutet dies: Pendlerfreundliche Mikrolagen in fußläufiger Distanz zu den S-Bahn-Stationen werden in der Regel höher nachgefragt, während Grundstücke direkt an Bahntrasse oder Autobahn auf mögliche Lärmbelastung zu prüfen sind.

Innerhalb der Gemeinde Poing lassen sich mehrere klar unterscheidbare Mikrolagen erkennen. Der historische Ortskern von Poing mit Pfarrkirche und gewachsener Struktur weist überwiegend Bestandsbebauung mit Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern auf. Hier finden sich eher kleinteilige Grundstücke und gewachsene Nachbarschaften, was für viele Eigennutzer ein Plus ist. Angelbrechting ist stärker dörflich geprägt, mit lockerer Bebauung, landwirtschaftlichen Reststrukturen und vergleichsweise ruhiger Lage. Grub profitiert vor allem durch den eigenen S-Bahn-Halt und weist im Umfeld des Bahnhofs dichter bebaute Wohnlagen auf, zugleich aber auch Übergänge zu freieren Lagen. Besonderes Augenmerk verdient das Entwicklungsgebiet Am Bergfeld mit dem Quartier Lerchenwinkel. Hier entstehen nach Bebauungsplänen der Gemeinde moderne Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und einkommensgeförderte Wohnungen mit insgesamt rund 800 Wohneinheiten und etwa 220 Reihenhäusern. Die bauliche Dichte, moderne Energiestandards und die Nähe zu neuen Infrastrukturangeboten (Schulen, Kinderbetreuung, Nahversorgung) führen in diesen Lagen zu einem eigenständigen Teilmarkt mit teils überdurchschnittlichem Preisniveau.

Poing verzeichnet seit den 1990er-Jahren ein sehr starkes Bevölkerungswachstum. Die Einwohnerzahl hat sich innerhalb weniger Jahrzehnte deutlich erhöht, was sich in einer intensiven Neubautätigkeit und einem heterogenen Gebäudebestand widerspiegelt. Neben älteren Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern dominieren inzwischen Reihenhäuser, kompakte Stadthäuser und moderne Geschosswohnungsbauten in den Entwicklungsgebieten. Die Nachfrage wird vor allem von Berufspendlern nach München, jungen Familien und Kapitalanlegern getragen. Im Mittel liegen die angebotenen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Ort deutlich über vielen ländlichen Gemeinden des Umlands, während moderne Reihen- und Doppelhäuser in gut angebundenen Lagen noch einmal höhere Werte erreichen. Gleichzeitig existiert ein beachtlicher geförderter Wohnungsbestand, insbesondere im Quartier Lerchenwinkel, der für ein breiteres Mietniveau sorgt. Für konkrete Bewertungen wird in Poing häufig das Vergleichswertverfahren eingesetzt, da es zahlreiche jüngere Transaktionen und Vergleichsobjekte gibt. Bei größeren Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten kommt ergänzend das Ertragswertverfahren zum Einsatz, wobei nachhaltige Mieterträge, Leerstandsrisiken und Instandhaltungsrücklagen sorgfältig zu prüfen sind.

Ein wesentlicher Standortfaktor für Poing ist der hohe Freizeit- und Naherholungswert. Der Wildpark Poing am Ostrand der Gemeinde bietet auf einer Fläche von rund 57 Hektar einen Wald- und Wiesenrundweg mit heimischen Wild- und Haustieren und ist ein überregional bekanntes Ausflugsziel. Für Wohnlagen in fußläufiger Distanz zum Park lässt sich dies in der Regel positiv auf die Nachfrage, insbesondere bei Familien, auswirken. Zusätzlich sorgen der Bergfeldsee und weitere Grünzüge im Bereich Am Bergfeld für innerörtliche Naherholung. Spielplätze, Wegebeziehungen und Landschaftsstrukturen sind im Rahmen der Bauleitplanung mitentwickelt worden und tragen zur Aufenthaltsqualität im Quartier bei. Hinsichtlich Umwelt- und Risikofaktoren liegen für Poing derzeit keine herunterladbaren Hochwassergefahrenkarten des Landesamts vor. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Risiken durch Starkregen oder lokale Überflutungen bestehen können. Für eine qualifizierte Bewertung sollten daher neben den allgemeinen Lagefaktoren auch mögliche Starkregenereignisse, Entwässerungssituation, Hangneigungen sowie die Festsetzungen in den jeweiligen Bebauungsplänen geprüft werden.

Für Eigentümerinnen, Eigentümer und Kaufinteressierte ist in Poing vor allem die genaue Einordnung der Mikrolage entscheidend. Eine Wohnung in einem modernen Mehrfamilienhaus in S-Bahn-Nähe, etwa im Umfeld des Bahnhofs Poing oder im Quartier Am Bergfeld, wird anders bewertet als ein älteres Einfamilienhaus im dörflich geprägten Angelbrechting oder ein Reihenhaus im neuen Quartier Lerchenwinkel. Bei Bestandsimmobilien sollten Baujahr, energetischer Standard, Modernisierungsgrad und mögliche Baumängel sorgfältig analysiert werden. In neueren Quartieren wie Lerchenwinkel spielt neben dem Gebäudestandard auch die konkrete Lage im Quartier mit Blick auf Lärmschutz, Blickbeziehungen, Stellplätze und Freiflächen eine wichtige Rolle. Zudem ist zu unterscheiden, ob es sich um freifinanzierte oder geförderte Einheiten handelt. Für Miet- und Kapitalanlageobjekte empfiehlt sich eine detaillierte Ertrags- und Marktanalyse. Dabei sollten neben der aktuellen Miethöhe auch Vermietbarkeit, potenzielle Anschlussvermietung, Struktur der Mieterklientel, Bewirtschaftungskosten und künftige Investitionen in Gebäudehülle und Technik einbezogen werden. In Zweifelsfällen ist ein lokal erfahrener Sachverständiger oder eine fachkundige Immobilienbewertung sinnvoll, um Chancen und Risiken einzelner Objekte in Poing realistisch einzuschätzen.