ImmobilienbewertungPolling 2025

Polling liegt in der Planungsregion Südostoberbayern, nur wenige Kilometer südöstlich der Kreisstadt Mühldorf am Inn. Die Gemeinde wird vom Hirschbach durchflossen und ist mit rund 44 km² eine der flächenmäßig größten Gemeinden im Landkreis. Die Postleitzahl 84570 deckt den weit verzweigten Gemeindebereich mit Hauptort und zahlreichen Ortsteilen ab. Verkehrlich ist Polling vor allem über die Staatsstraße 2550 (ehemalige B 12) und die Autobahn A94 in die West-Ost-Achse München–Passau eingebunden. Für Pendlerinnen und Pendler sind die Bahnhöfe Mühldorf (Obb.) im Westen und Tüßling im Osten die entscheidenden Schienenknoten; sie werden je nach Lage im Gemeindegebiet in etwa 10–15 Fahrminuten erreicht. Im Gemeindegebiet verkehren mehrere regionale Buslinien, die insbesondere den Anschluss an Mühldorf und Tüßling sichern. Haltestellen finden sich nicht nur im Hauptort, sondern auch in Ortsteilen wie Forsting. Zudem ist in Polling ein regionales Busunternehmen ansässig, das Linien im Landkreis bedient. Insgesamt ist die Alltagsmobilität stark autoorientiert, kurze Wege zu den Bahnhöfen verbessern jedoch die Erreichbarkeit für Berufspendler.

Die Gemeinde Polling gliedert sich in vier Gemarkungen – Polling, Flossing, Grünbach und Forsting – mit insgesamt 65 Gemeindeteilen. Neben dem Kirchdorf Polling prägen weitere Kirchdörfer wie Annabrunn und Grünbach sowie Dörfer wie Ehring, Forsting, Monham, Moos, Seeor, Unterflossing und Weiding das Bild. Hinzu kommen zahlreiche Weiler und Einöden, die oft aus wenigen landwirtschaftlichen Anwesen bestehen. Für die Immobilienbewertung entstehen daraus klar unterscheidbare Mikrolagen: Im Hauptort Polling und in größeren Ortsteilen wie Annabrunn oder Grünbach finden sich dichter bebaute Bereiche mit Ein- und Zweifamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und gewachsenen Dorfstrukturen rund um Kirchen und Ortsmitte. In den kleineren Weilern und Einzelhöfen dominieren dagegen landwirtschaftliche Flächen, Streusiedlungen und zum Teil Alleinlagen. Wertrelevant sind unter anderem die Entfernung zur Kreisstadt Mühldorf, die Erreichbarkeit der Bahnhöfe, die Lage im Verhältnis zu Staats- und Kreisstraßen sowie die Nähe zu landwirtschaftlich genutzten Flächen oder Betrieben. Innerhalb der Gemeinde können sich so selbst bei ähnlicher Gebäudesubstanz durchaus unterschiedliche Bodenwerte und Marktniveaus ergeben.

Das Ortsbild in Polling wird von einer Mischung aus historischen Hofstellen, Ein- und Zweifamilienhäusern und neueren Wohngebieten geprägt. In mehreren Teilbereichen der Gemeinde wurden seit den 1970er Jahren Baugebiete ausgewiesen, etwa im Bereich Polling-West II oder im Baugebiet Gründl. Diese Flächen haben überwiegend eine lockerere Einfamilienhausbebauung mit Gärten und Garagen hervorgebracht. Aktuelle Bebauungspläne betreffen beispielsweise das Dorfgebiet Moos, den Bereich „Am Grünbach“ oder Teile von Ehring entlang der Bahnhofsstraße. Hinzu kommt die Bauleitplanung „Annabrunn“, bei der aus einem ehemaligen Klinikgelände ein Wohngebiet entstehen soll. Solche Projekte bringen neue Einfamilien- und Doppelhäuser in den Markt und verändern mittelfristig das lokale Angebot und das Preisgefüge. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist entscheidend, welcher Bebauungsplan oder welche Satzung für das konkrete Grundstück gilt. Vorgaben zu Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Bauweise, Firsthöhe oder Dachform beeinflussen die Nutzbarkeit eines Grundstücks und damit auch seinen Verkehrswert. Bei Bestandsgebäuden lohnt sich ein Blick in ältere Bebauungspläne, um die Genehmigungssituation und mögliche Erweiterungen (z. B. Anbauten, Gauben, Garagen) sicher zu beurteilen.

Polling ist stark von der umgebenden Kulturlandschaft mit Äckern, Wiesen und Waldflächen geprägt. Der Hirschbach durchzieht das Gemeindegebiet, hinzu kommen weitere Bäche und kleine Gewässer. Entlang eines Bachlaufes zwischen Bergham und Polling besteht ein Landschaftsschutzgebiet, das vor allem Uferbereiche und den Naturraum sichert. Im Bereich des Grünbachtals bei Grünbach liegt ein Teil des europäischen Natura-2000-Gebiets „Grünbach und Bucher Moor“. Zudem ist der Geotop „Heistinger Wald“ ein regional bekannter Naturraum. Für die Immobilienbewertung spielen diese Strukturen eine doppelte Rolle: Sie erhöhen die Wohn- und Freizeitqualität ruhiger Lagen, können aber auch mit naturschutzrechtlichen Einschränkungen oder erhöhtem Prüfbedarf für Erschließung und Versiegelung einhergehen. In Tallagen und bachnahen Bereichen ist zudem auf mögliche Hochwasser- oder Vernässungsrisiken zu achten. Bauherrinnen und Käufer sollten Umwelt- und Überschwemmungskarten prüfen, etwa wenn Kellerräume geplant sind oder größere Flächen versiegelt werden sollen. Auch das Thema Grundwasserstand und mögliche Auflagen zur Niederschlagswasserversickerung kann in ländlichen Gemeinden wie Polling relevant sein.

Der Immobilienmarkt in Polling ist durch das ländliche Umfeld, die Nähe zu Mühldorf a. Inn und die Vielzahl an Ortsteilen geprägt. Preislich liegt die Gemeinde typischerweise unter dem Niveau größerer Oberzentren, gleichzeitig profitieren Immobilien von der guten Erreichbarkeit der Arbeitsplätze im Chemiedreieck und von der Autobahnanbindung. Die internen Angebotsdaten deuten auf moderat bis mittlere Quadratmeterpreise bei Kaufobjekten und Mieten hin, mit spürbaren Unterschieden je nach Mikrolage und Gebäudestandard. Für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen im Bestand bietet sich meist das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichend geeignete Vergleichsobjekte vorliegen. Gerade in heterogenen Lagen – etwa bei Allein- und Randlagen mit großem Grundstück – ist eine sorgfältige Anpassung von Bodenwert, Wohnlage und Gebäudezustand erforderlich. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, wobei die regional erzielbaren Mieten, Leerstandsrisiken und Instandhaltungsaufwendungen zu berücksichtigen sind. Ein wesentlicher Werttreiber in Polling ist der technische Zustand der Gebäude. Im ländlichen Bestand finden sich viele Häuser mit Baujahren vor der ersten Wärmeschutzverordnung, teilweise ergänzt durch Anbauten und Modernisierungen. Der energetische Standard, die Heiztechnik (zum Beispiel Öl- oder Holzheizungen) und der Zustand von Dach, Fenstern und Leitungen sollten bei jeder Bewertung detailliert erfasst werden. Gleichzeitig können neuere Baugebiete mit besseren Energiestandards und moderner Haustechnik in manchen Ortsteilen deutlich höhere Preise erzielen.