ImmobilienbewertungSchwaig Bei Nuernberg 2025

Die Gemeinde umfasst die offiziell benannten Gemeindeteile Schwaig, Behringersdorf und Malmsbach. Der Kernort liegt am südlichen Rand des Pegnitztales; die Flussniederung bildet Grünzüge zwischen den Ortsteilen. Der Bahnhof „Schwaig“ liegt an der Strecke östlich von Nürnberg, die Adresse lautet Am Bahnhof 1, 90571. Damit besteht eine direkte Anbindung an den regionalen Schienenverkehr.

Das Ortsbild wird von Ein- und Zweifamilienhäusern der 1950er bis 1980er, Reihenhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt; punktuell kamen jüngere Lückenschlüsse hinzu. Bei Bestandsobjekten sind Wärmeversorgung, Dach, Fenster und Dämmstandard prüfrelevant, ebenso der Zustand von Nebenanlagen und Entwässerung. Für Grundstücke in Flussnähe empfiehlt sich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten zur Pegnitz; sie zeigen, wo bei seltenen oder extremen Ereignissen Überflutungen möglich sind und unterstützen bauliche Vorsorge- und Nutzungsentscheidungen.

Für freistehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren erste Wahl; Lage, Gebäudezustand und Qualitätsmerkmale werden über geeignete Vergleichsfälle abgeleitet. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund, ergänzt um objektspezifische Ertrags- und Bewirtschaftungsannahmen. Der Sachwert kann bei individuell geprägten Einfamilienhäusern eine sinnvolle Plausibilisierung liefern. Vor jeder Wertermittlung ist die planungsrechtliche Ausgangslage zu klären: örtliche Satzungen, Bebauungspläne, Abstandsflächen und ggf. Gestaltungsvorgaben beeinflussen zulässige Nutzungen und damit den Wert. In Schwaig sind mikrolagenspezifische Unterschiede zwischen ruhigen innenliegenden Wohnstraßen und randnahen Lagen zur Pegnitz zu beachten; Wegebeziehungen zu Haltepunkten und Naherholung fließen in die Marktgängigkeit ein.

Pragmatische Checkliste: