ImmobilienbewertungSchwarzenbruck 2025

Schwarzenbruck liegt im Lorenzer Reichswald; südlich schließt der Faberwald an. Die Gemeinde gliedert sich in die offiziell benannten Ortsteile Schwarzenbruck, Ochenbruck, Gsteinach, Rummelsberg, Pfeifferhütte, Altenthann und Lindelburg. Am Tal der Schwarzach prägt die als Schwarzachklamm bekannte Schlucht das Landschaftsbild; von Gsteinach führen Wege direkt ins Schwarzachtal. Zentraler ÖPNV-Knoten ist der Bahnhof Ochenbruck im Westen des Siedlungsraums.

Der Gebäudebestand reicht von historischen Dorfstrukturen in Altenthann und Lindelburg über Nachkriegs- und 70er/80er-Jahre-Häuser in Schwarzenbruck/Ochenbruck bis zu jüngeren Reihen- und Einfamilienhausgebieten. Bei Bestandskauf sind energetische Nachrüstungen (Dämmung, Fenster, Heizung), Elektro-/Sanitärleitungen und Feuchteschutz zu prüfen; bei Häusern am Waldrand zusätzlich Holzschutz und Bewuchs. Für Alltagstauglichkeit zählt die Anbindung: Am Bahnhof Ochenbruck hält die S-Bahn-Linie S1; die Regionalbusse 502, 503 und 553 erschließen die Ortsteile und stellen die Verknüpfung her. Bei Sanierungen und Neubauten immer auch die örtliche Erschließung, Stellplätze und Zufahrtsbreiten bewerten.

Bewertungsansatz: In reinen Wohnlagen mit überwiegend individuellen Ein- und Zweifamilienhäusern liefert das Vergleichswertverfahren die tragfähige Basis; Ergänzung durch Sachwert ist sinnvoll, wenn Vergleichsobjekte konstruktiv stark abweichen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser bietet sich das Ertragswertverfahren an. Lokale Besonderheiten: stark kleinteilige Unterräume zwischen den Ortsteilen, unterschiedliche Baualtersklassen, sowie randliche Waldlagen mit Naherholung entlang der Schwarzach. Vor einer Kalkulation sollten baurechtliche Rahmen und Festsetzungen geprüft werden; die Gemeinde verweist für Bebauungspläne und Bauleitplanungen auf abrufbare Unterlagen und Karten (Bayernatlas-Verlinkung).

Vor-Ort-Check empfiehlt sich entlang klar benennbarer Bezugspunkte: 1) Erholungsraum Schwarzachklamm/Schwarzachtal – Wegequalität, Zugänge und Schutzstatus beachten. 2) Bahnhof Ochenbruck – Wege zu Bahn und Bussen, Beleuchtung und Querungen prüfen. 3) Je nach Ortsteil (z. B. Altenthann, Lindelburg) Lage zu Ortskernen, Schulen und Nahversorgung abgehen. 4) Randlagen am Wald auf Verschattung, Astwurf und Pflegezustand des Umfelds prüfen.