ImmobilienbewertungSinzheim 2025

Sinzheim liegt im Landkreis Rastatt südlich von Baden-Baden und erstreckt sich von der Oberrheinischen Tiefebene über die lössbedeckten Randhügel bis auf die Vorberge des nördlichen Schwarzwaldes. Die Höhenlagen reichen etwa von 118 bis über 500 Meter über Normalnull, was sich in Klima, Aussicht und Besonnung der Immobilien bemerkbar macht. Die Gemeinde gliedert sich in neun Ortsteile: Sinzheim, Kartung, Winden, Leiberstung, Halberstung, Müllhofen, Schiftung sowie Vormberg mit Ebenung. Mehrere Ortsteile bilden Exklaven innerhalb der Gemarkung der Stadt Baden-Baden. Der Kernort Sinzheim sowie Teile von Vormberg und Ebenung sind eher dichter bebaut und bieten eine Mischung aus älteren Einfamilienhäusern, Nachkriegsbeständen und neueren Wohngebieten. In der Rheinebene rund um Sinzheim, Kartung und Müllhofen dominieren ebene Lagen mit guter Erreichbarkeit und vorwiegend wohnbaulicher Nutzung. Hanglagen am Vormberg und in den höher gelegenen Bereichen Richtung Schwarzwald zeichnen sich durch Aussichtslagen und teils großzügige Grundstücke aus, bringen aber auch steilere Zufahrten und teilweise erhöhte Baukosten mit sich. Leiberstung, Halberstung und Schiftung haben eher dörflichen Charakter mit viel Einfamilienhausbebauung und landwirtschaftlich geprägtem Umfeld. Nähe zu landwirtschaftlichen Flächen, Stallungen oder Obstbau kann für einzelne Grundstücke Immissionen wie Gerüche oder landwirtschaftlichen Verkehr bedeuten, ist aber zugleich ein Pluspunkt für den Landschafts- und Erholungswert.

Der Immobilienmarkt in Sinzheim ist stark vom Einfamilienhausbestand geprägt. Viele Häuser stammen aus den 1960er bis 1990er Jahren, häufig auf vergleichsweise großen Grundstücken. In den letzten Jahren wurden insbesondere im Kernort Sinzheim sowie in Kartung und Winden Neubaugebiete mit verdichteter Einfamilien- und Reihenhausbebauung sowie kleineren Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. Gefragte Lagen sind vor allem ruhige Wohnstraßen mit guter Anbindung an Bahn und Bus im Kernort, aber auch die aussichtsreicheren Hanglagen am Vormberg und in Bereichen mit Blick auf Schwarzwald oder Rheinebene. Hier werden für moderne oder modernisierte Objekte üblicherweise höhere Quadratmeterpreise erzielt als in älteren Bestandsquartieren mit Sanierungsbedarf. Wohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern sind vor allem im Ortskern und in neueren Quartieren zu finden. Für Kapitalanleger sind zentrale Lagen mit fußläufiger Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV interessant. In dörflicheren Ortsteilen wie Leiberstung, Halberstung oder Schiftung ist das Angebot an Wohnungen kleiner, der Markt ist eher durch Einfamilienhäuser geprägt. Für die Bewertung einer Immobilie in Sinzheim sollten neben Vergleichspreisen insbesondere Baujahr, energetischer Zustand, Grundstückszuschnitt sowie mögliche wertrelevante Besonderheiten wie Ausblick, Lärmbelastung durch Verkehrsachsen oder Nähe zu landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Einen wichtigen Rahmen setzen die jeweils geltenden Bebauungspläne und Bauleitplanungen der Gemeinde.

Sinzheim verfügt mit den Haltepunkten Sinzheim (b. Bühl) und Sinzheim (b. Bühl) Nord über zwei Stationen an der S-Bahn-Strecke Karlsruhe–Rastatt–Baden-Baden–Achern (Linien S7 und S71). Für Berufspendler nach Karlsruhe, Rastatt, Baden-Baden oder Bühl ist die fußläufige oder kurze Bus-Anbindung an diese Stationen ein zentrales Qualitätsmerkmal der Mikrolage. Ergänzend bedienen mehrere Buslinien die Ortsteile der Gemeinde, unter anderem die Linien 207, 262, 267 sowie weitere Linien im Verbundnetz. Damit sind Kartung, Winden, Leiberstung, Halberstung, Müllhofen, Schiftung und Vormberg in das regionale ÖPNV-System eingebunden. Bei der Bewertung von Miet- und Eigentumsobjekten spielt die Entfernung zur nächsten Bushaltestelle und zum S-Bahn-Halt eine wichtige Rolle, insbesondere für Familien und Berufspendler. Straßenseitig ist Sinzheim über die Bundesstraße B3 sowie über die nahegelegene Anschlussstelle Baden-Baden an die Autobahn A5 gut angebunden. Lagen mit schneller Erreichbarkeit der A5 und kurzer Fahrzeit nach Baden-Baden und Bühl werden häufig von Pendlern nachgefragt, können aber zugleich mit höherem Verkehrsaufkommen und Geräuschimmissionen einhergehen. Bei der Standortbewertung sollte daher nicht nur die Gemeinde insgesamt, sondern die konkrete Straßenlage betrachtet werden: Sackgassen und verkehrsberuhigte Wohnwege sind aus Wohnsicht meist attraktiver als Durchgangsstraßen oder Häuser direkt an Hauptverkehrsachsen.

Die Gemeinde Sinzheim stellt Bebauungspläne, Änderungspläne und Bauleitplanverfahren online zur Verfügung. Über das Baurechtsportal und die Übersichten zu rechtskräftigen Bebauungsplänen können Eigentümer und Interessenten prüfen, welche Nutzung, Bauweise oder Geschosszahl auf einem Grundstück zulässig ist und ob besondere Festsetzungen wie Gestaltungs- oder Lärmschutzauflagen bestehen. Aktuelle Bauleitplanverfahren, etwa Änderungen für Teilbereiche in Winden, zeigen, wo Nachverdichtung oder neue Bauflächen entstehen. Solche Planungen beeinflussen die mittelfristige Entwicklung einer Lage: In neuen Baugebieten sind Erschließung, Infrastruktur und Nachbarschaft teilweise noch im Aufbau, während Bestandsgebiete ein gefestigtes Umfeld bieten. Für die Risikoabschätzung sind Hochwasser- und Starkregeninformationen wichtig. Für Sinzheim existiert ein Hochwasserrisikosteckbrief sowie Gefahren- und Risikokarten des Landes Baden-Württemberg. Zusätzlich stehen Starkregengefahrenkarten für den Landkreis Rastatt zur Verfügung. Vor einem Kauf sollten Interessenten prüfen, ob ein Grundstück in potenziellen Überflutungsbereichen von Bächen, Altgewässern oder in Muldenlagen liegt und ob bauliche Vorsorge nötig ist. Hinzu kommen Landschafts- und Naturschutzgebiete in der Umgebung, etwa Feuchtgebiete und geschützte Landschaftsräume im Bereich des Bruchgrabens und der Vorbergzone. Sie erhöhen den Naherholungswert, können aber Erweiterungen von Siedlungsflächen oder bestimmte Nutzungsänderungen begrenzen. Für eine fundierte Immobilienbewertung gehören daher Auskünfte zu Bauleitplanung, Schutzgebieten, Hochwasser- und Starkregenrisiken sowie gegebenenfalls Boden- und Altlasteninformationen unbedingt in die Unterlagen.