ImmobilienbewertungTheres 2025

Die Gemeinde Theres setzt sich aus den Ortsteilen Obertheres, Untertheres, Wagenhausen, Buch und Horhausen zusammen. Prägend ist die Lage im Maintal; Untertheres liegt direkt am Fluss. Für den ÖPNV ist der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) zuständig; die Liniennetzkarte weist Verbindungen im Landkreis Haßberge aus, u. a. mit Haltepunkten in Obertheres und Untertheres.

Im Bestand dominieren Ein- und kleinere Mehrfamilienhäuser in den dörflichen Kernen; Neubaugebiete sind je Ortsteil durch Bebauungspläne geregelt. Vor Kauf oder Vermietung lohnt der Blick in die jeweils rechtskräftigen Bebauungspläne (z. B. „Alice-Swaine-Straße“ in Obertheres oder „Sonnenleite“ in Untertheres) für Festsetzungen zu Nutzung, Bauweise, Stellplätzen oder Grünordnung. Als allgemeine Prüfpunkte gelten Modernisierungsstand von Dach, Heizung und Fenstern sowie mögliche Anforderungen an Wärmeschutz. Für Wiesenlagen nahe des Mains empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in kommunale Hinweise zum Sturzflut- bzw. Starkregenmanagement.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich der Sachwert mit regional kalibrierten Bau- und Außenanlagenkosten an; wo ausreichend Vergleichsfälle vorliegen, ergänzt der Vergleichswert. In den Ortskernen mit gewachsenem Bestand ist die baurechtliche Zulässigkeit (z. B. Abweichungen vom heutigen Maß der baulichen Nutzung) und die Einbindung in den örtlichen Bebauungsplan zu prüfen. Bei kleinen Renditeobjekten (z. B. Zwei- bis Vier-Parteienhäuser) kann der Ertragswert sinnvoll sein; Mikro-Unterschiede zwischen den Ortsteilen (z. B. Lage am Main in Untertheres oder Nähe zu Schul- und Sportanlagen in Obertheres) beeinflussen die Marktfähigkeit.

Checkliste für einen Vor-Ort-Tag: 1) Ufer- und Auenbereiche in Untertheres entlang des Mains begehen (Wege, Hochufer, Freiflächen) – passt das zum geplanten Nutzungsprofil? 2) Erreichbarkeit von Haltepunkten der VGN-Linie prüfen (z. B. Schul- und Orts-Haltestellen in Obertheres/Untertheres) samt Taktgefühl werktags. 3) Den Bebauungsplan des konkreten Quartiers gegen tatsächliche Ausführung halten (Einfriedungen, Stellplätze, Abstandsflächen). 4) Geräuschkulisse an Haupt- und Durchfahrtsstraßen zu mehreren Tageszeiten beurteilen.