ImmobilienbewertungWarendorf 2025

Warendorf liegt im östlichen Münsterland an der Ems und ist Kreisstadt des Kreises Warendorf. Prägend ist die Lage in der typischen Münsterländer Parklandschaft mit Ackerflächen, Wiesen und Wallhecken. Die Stadt ist überregional vor allem durch das Nordrhein-Westfälische Landgestüt und die jährlichen Hengstparaden bekannt, was sich auch in der Positionierung als Stadt des Pferdes widerspiegelt. Die Siedlungsstruktur gliedert sich in die Kernstadt Warendorf sowie die Ortsteile Freckenhorst, Hoetmar, Milte und Einen-Müssingen. Freckenhorst war bis 1975 eine eigene Stadt und stellt heute einen zweiten Siedlungsschwerpunkt mit eigenständiger Entwicklungsgeschichte dar. In Einen-Müssingen teilt die Emsaue den Ort in zwei Siedlungsbereiche, ähnlich wie in der Kernstadt. Milte und Hoetmar sind vor allem durch dörflich geprägte Wohnlagen mit Ein- und Zweifamilienhäusern charakterisiert. Für die Immobilienbewertung ist diese Differenzierung der Ortsteile wichtig: Während die Kernstadt stärkere Nachfrage in der Altstadt und innenstadtnahen Quartieren aufweist, sind in den Ortsteilen eher großzügige Grundstücke und ruhige, ländliche Wohnlagen zu finden.

Die Warendorfer Kernstadt ist stark von der historischen Altstadt geprägt. Enge Gassen, kleine Plätze und eine dichte Bebauung mit überwiegend älteren Wohn- und Geschäftshäusern sorgen für eine gefragte innerstädtische Wohnlage. Wohnen in der Altstadt ist insbesondere für kleinere Haushalte interessant, die kurze Wege und städtisches Flair schätzen, dafür aber Einschränkungen bei Stellplätzen, Freiflächen und baulichen Veränderungen akzeptieren müssen. Entlang der Ems und in angrenzenden Bereichen spielen Hochwasserschutz und baurechtliche Vorgaben eine größere Rolle. Hier sind bei der Wertermittlung Lage in möglichen Überschwemmungsgebieten, Versicherbarkeit und eventuelle Nutzungseinschränkungen zu prüfen. In den Ortsteilen Freckenhorst, Milte, Hoetmar und Einen-Müssingen dominiert dagegen eine lockerere Bebauung mit Einfamilienhäusern und Gärten. Diese Lagen sind für Familien attraktiv, die Wert auf Ruhe, Platz und dörfliche Infrastruktur legen, auch wenn der Weg zur Kernstadt länger ist. Innerhalb der Ortsteile unterscheiden sich die Lagen nach Baualter und Nähe zu Ortsmitten, Schulen und Nahversorgung. Neubaugebiete mit moderner Energieeffizienz sind in der Regel höher zu bewerten als unsanierte Häuser am Ortsrand ohne gute Busanbindung.

Die Warendorfer Altstadt zählt zu den bedeutendsten geschlossenen Altstadtensembles in Nordrhein-Westfalen. Auf einem weitgehend erhaltenen mittelalterlichen Grundriss finden sich mehrere hundert historische Gebäude, von denen über 250 in die Denkmalliste eingetragen sind. Insgesamt umfasst die Denkmalliste der Stadt rund 540 Baudenkmäler, darunter zahlreiche Wohn- und Geschäftshäuser, Hofanlagen und Kirchen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies: In großen Teilen der Altstadt ist Denkmalschutz relevant. Veränderungen an Fassaden, Dächern, Fenstern oder Grundrissen können genehmigungspflichtig sein, es gelten Vorgaben aus Denkmalschutzgesetz und Gestaltungssatzung für die Altstadt. Gleichzeitig können denkmalgeschützte Objekte steuerlich und über Förderprogramme begünstigt sein, etwa bei aufwendigen Sanierungen. Bei der Immobilienbewertung in der Altstadt sind daher neben Lage und Zustand immer auch denkmalrechtliche Auflagen, mögliche Mehrkosten bei Umbauten sowie eventuelle Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen. Ein Blick in die Denkmalliste und die Erhaltungssatzung der Stadt Warendorf ist hier unerlässlich.

Die Anbindung Warendorfs erfolgt im Schienenverkehr hauptsächlich über den Bahnhof Warendorf an der Linie RB 67, dem sogenannten Warendorfer. Diese Regionalbahn verbindet Münster über Rheda-Wiedenbrück mit Bielefeld und bindet Warendorf an zwei wichtige Oberzentren an. Ergänzend bestehen Busverbindungen in die umliegenden Gemeinden des Kreises und Richtung Münster, die für Pendlerinnen und Pendler in den Ortsteilen relevant sind. Für Immobilien in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof oder zu wichtigen Busachsen ergeben sich in der Regel bessere Vermietbarkeit und höhere Nachfrage. In den dörflichen Ortsteilen spielt die Erreichbarkeit mit dem Auto eine größere Rolle; hier sind Fahrzeiten zu Arbeitsplätzen in Münster, Bielefeld oder Hamm sowie zur Autobahn A2 und A1 zu beachten. Bei der Bewertung sollte daher die konkrete Entfernung zur nächsten Haltestelle der RB 67 oder zu zentralen Busknotenpunkten sowie die Taktung im Berufsverkehr berücksichtigt werden, insbesondere für Mietobjekte und Pendlerhaushalte.

Für jedes konkrete Bewertungsobjekt in Warendorf sind die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen entscheidend. Die Stadt stellt eine Übersicht über Bebauungspläne, Planungskonzepte und rechtskräftige Satzungen online zur Verfügung. In der Altstadt greifen zusätzlich eine besondere Erhaltungssatzung und Gestaltungsvorgaben, die in Verbindung mit dem Denkmalschutz zu beachten sind. Aufgrund der Lage an der Ems und Nebenläufen wie Axtbach und Brüggenbach kommt dem Hochwasserschutz eine wachsende Bedeutung zu. Über die Hochwassergefahren- und -risikokarten des Landes Nordrhein-Westfalen lässt sich prüfen, ob ein Grundstück in einem Gefährdungsbereich liegt. Solche Lagen können die Nutzbarkeit von Kellern, Versicherungsprämien und langfristige Wertentwicklung beeinflussen. Für den Mietwohnungsmarkt existiert in Warendorf ein qualifizierter Mietspiegel, der durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf im Auftrag der Stadt erstellt wird. Er dient als Orientierung bei Mieterhöhungen und zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Kaufpreise liefert der Gutachterausschuss zusätzlich Bodenrichtwerte und Marktauswertungen. Eine fundierte Immobilienbewertung sollte diese öffentlichen Daten mit objektspezifischen Merkmalen wie Baujahr, Zustand, energetischer Qualität und Mikrolage kombinieren.