ImmobilienbewertungWeimar Lahn 2025

Die Gemeinde Weimar (Lahn) liegt etwa sechs Kilometer südlich von Marburg und umfasst rund 47 Quadratkilometer. Das Gemeindegebiet erstreckt sich entlang der Lahn und ihrer Nebenbäche Allna, Wenkbach und Walgerbach und reicht vom Niederwalgern-Fronhäuser Lahntal bis in die Damshäuser Kuppen. Zur Großgemeinde gehören zwölf Ortsteile: Allna, Argenstein, Kehna, Nesselbrunn, Niederwalgern, Niederweimar, Oberweimar, Roth, Stedebach, Weiershausen, Wenkbach und Wolfshausen. Verwaltungssitz ist der Ortsteil Niederweimar. Die größeren Orte im Lahntal (Niederweimar, Niederwalgern, Roth, Argenstein) weisen eine dichtere Bebauung mit neueren Wohngebieten auf, während kleinere Höhenorte wie Allna, Nesselbrunn oder Stedebach stärker von landwirtschaftlicher Prägung und älteren Gebäudestrukturen gekennzeichnet sind. Regionalplanerisch wird Weimar (Lahn) dem Mittelbereich Marburg zugeordnet, sodass sich die Gemeinde funktional stark am Oberzentrum Marburg orientiert. Für die Bewertung von Immobilien ist deshalb wichtig, ob ein Objekt eher in einem stark auf Marburg ausgerichteten Pendlerort an Bahnlinie und Bundesstraße oder in einem ruhigeren, abgelegenen Ortsteil mit dörflichem Charakter liegt.

Der Gebäudebestand in Weimar (Lahn) ist überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, ergänzt um kleinere Mehrfamilienhäuser und vereinzelt um innerörtliche Mischlagen mit Gewerbeanteilen. In vielen Ortsteilen finden sich ältere Wohnhäuser und landwirtschaftliche Anwesen aus der Zeit vor den 1970er Jahren, häufig in Fachwerk- oder Massivbauweise, etwa in Allna, Argenstein oder Wenkbach. Diese Objekte bieten oft großzügige Grundstücke, erfordern bei der Bewertung aber eine genaue Prüfung von Modernisierungsstand, Energieeffizienz und eventuellen Feuchteschäden. Jüngere Baugebiete liegen insbesondere an den Rändern der größeren Ortsteile im Lahntal. Bebauungspläne wie „Wasserlache“ in Argenstein oder „Zeiteninsel“ im Bereich Argenstein/Niederweimar steuern dort die zulässige Nutzung, Gebäudehöhen und Erschließung. Auch in Niederweimar bestehen ausgewiesene Wohngebiete mit Einfamilien- und Doppelhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es sinnvoll, vor einer Bewertung die einschlägigen Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan zu prüfen. Sie geben Aufschluss darüber, ob beispielsweise Nachverdichtungen, Anbauten oder eine ergänzende Wohnbebauung auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig sind. In Außenbereichslagen oder in der Nähe von Schutzgebieten können die planungsrechtlichen Spielräume deutlich eingeschränkt sein.

Verkehrlich ist Weimar (Lahn) für eine ländlich geprägte Gemeinde sehr gut angebunden. Die Main-Weser-Bahn Kassel–Frankfurt verläuft durch das Gemeindegebiet, mit Haltepunkten in Niederwalgern und Niederweimar. Der Bahnhof Niederwalgern ist der größte ÖPNV-Knotenpunkt der Gemeinde und wird im Stundentakt vom Mittelhessen-Express (RB 41 Treysa–Frankfurt) sowie in den Hauptverkehrszeiten von einzelnen Regional-Express-Zügen bedient. Dazu kommen mehrere Buslinien, die die Ortsteile an den Bahnhof anbinden. Über die autobahnähnlich ausgebaute Bundesstraße 3 sind Marburg, Gießen und das Rhein-Main-Gebiet gut erreichbar. Je nach Lage im Gemeindegebiet ergeben sich kurze Fahrzeiten nach Marburg (rund 10 Minuten) und gute Pendelmöglichkeiten nach Gießen und Frankfurt, insbesondere von Niederweimar und Niederwalgern aus. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Grundstücke in fußläufiger Distanz zu den Bahnhöfen und mit guter Busanbindung sind bei Pendlerinnen und Pendlern besonders gefragt. Gleichzeitig können direkte Lagen an Bahnlinie oder B 3 durch Lärm und Emissionen belastet sein. In ruhigeren reinen Wohnlagen, etwa in Wenkbach, Wolfshausen oder Weiershausen, stehen die Ruhe und der Landschaftsbezug im Vordergrund, dafür fallen Pendelzeiten in der Regel länger aus.

Ein wichtiger Faktor für Wohnqualität und Bewertung ist der hohe Freizeitwert entlang der Lahn. Östlich von Niederweimar liegt der Seepark Niederweimar, ein kommerziell betriebener Badesee mit Strand, Wasserski- und Wakeboardanlage, Gastronomie und weiteren Freizeitangeboten. Er ist über den Lahntal-Radweg, die Bahnstation Niederweimar und die Bundesstraße 3 gut erreichbar und macht insbesondere die umliegenden Wohnlagen für Freizeitnutzer attraktiv. Zwischen Ronhausen und Wolfshausen erstreckt sich das Naturschutzgebiet „Unterm Wolfsberg“ entlang der Lahn. Es umfasst Auengrünland, Feuchtwiesen und Brachflächen und wird regelmäßig überflutet. In Teilen des Lahntals rund um Roth und Wolfshausen werden die Hochwasserrisiken im Rahmen des Hochwasserrisikomanagementplans für die Lahn als Brennpunkte betrachtet. Für Immobilien in unmittelbarer Flussnähe sind Hochwassergefahrenkarten und eventuelle Einschränkungen durch Natur- und Landschaftsschutz daher besonders zu beachten. Bei der Bewertung von Grundstücken im Lahntal empfiehlt es sich, die Hochwassergefahren- und Risikokarten des Landes Hessen zu prüfen und gegebenenfalls das Bauamt oder Fachgutachten hinzuzuziehen. Hochwassergefährdete Lagen können sich auf Versicherbarkeit, Nutzungsmöglichkeiten von Kellern und Außenanlagen sowie auf den langfristigen Marktwert auswirken, während gleichzeitig die attraktive Lage am Wasser und die Nähe zu Freizeitangeboten preistreibend wirken können.

Für die Bewertung von Wohnimmobilien in Weimar (Lahn) kommen – je nach Objektart – vor allem das Vergleichswertverfahren (zum Beispiel für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) und das Ertragswertverfahren (für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte) zum Einsatz. Aufgrund der kleinteiligen Struktur der Ortsteile ist eine pauschale Betrachtung wenig sinnvoll; entscheidend sind Mikrolage, Bauzustand und planungsrechtlicher Rahmen. In den dörflichen Höhenlagen mit älteren Beständen stehen häufig Modernisierungsaufwand, Denkmalschutzaspekte und der energetische Zustand im Vordergrund. In den stärker nachgefragten Lahntalorten mit Bahnhaltepunkt und Nähe zu Marburg wirken dagegen Anbindung, Infrastruktur und Grundstückszuschnitt stärker wertbildend. Ein und dasselbe Baujahr kann somit in Niederweimar anders bewertet werden als in einem abgelegenen Ortsteil ohne direkten ÖPNV-Anschluss. Für fundierte Bewertungen ist es empfehlenswert, Bebauungspläne, Flächennutzungsplan und die Daten aus dem Geoportal des Landkreises heranzuziehen. Ergänzend sollten Hochwassergefahrenkarten geprüft und bei Objekten in Flussnähe mögliche Schutzmaßnahmen oder Einschränkungen berücksichtigt werden. Eigentümerinnen, Käufer und Kreditgeber profitieren von Gutachten, die diese lokalen Besonderheiten transparent machen und nicht nur mit pauschalen Landkreiswerten arbeiten.