ImmobilienbewertungWiesenbach 2025

Wiesenbach im Landkreis Günzburg besteht aus den offiziell geführten Gemeindeteilen Oberegg, Oberwiesenbach, Unterwiesenbach und Sausenthal. Die Bauleitplanung der Gemeinde ist nach Ortsteilen gegliedert; für Unterwiesenbach, Oberwiesenbach und Oberegg liegen jeweils eigenständige Bebauungspläne vor. Naturräumlich liegt der Ort im Schwarzbach- bzw. Günztal. Für die Alltagsmobilität relevant: Im Verbundgebiet des Verkehrsverbunds Mittelschwaben (VVM) wird Wiesenbach über den Flexibus-Knoten Krumbach im Bedarfsverkehr angebunden.

Der Bestand ist typisch ländlich-schwäbisch: Einfamilienhäuser und Höfe in den Ortsteilen, teils neuere Baugebiete (z. B. Oberwiesenbach „Bachfeld“ oder „Oberwiesenbach Süd“) neben älteren Gebäuden mit Modernisierungsbedarf. Vor Erwerb Sanierungsthemen (Dach, Heizung, Hülle) prüfen und bei An- oder Neubauten unbedingt die örtlichen Festsetzungen berücksichtigen: Baugrenzen, Gestaltungs- und Stellplatzsatzungen finden sich in der kommunalen Bauleitplanung sowie im landesweiten Bauleitplanungsportal. Für Grundstücke nahe Gewässern empfiehlt sich zusätzlich der Blick in amtliche Gefahren- oder Schutzkulissen.

Durch die kleinteiligen Ortsteile und teils heterogene Baujahre bietet sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern meist das Sachwertverfahren an; ergänzend kann bei vergleichbaren Neubaugebieten der Vergleichswert herangezogen werden. Besonderheit vor Ort ist das Naturschutzgebiet „Vogelfreistätte Oberegger Stausee“ auf Wiesenbacher Flur – landschaftlich prägend und bei der Bewertung als weicher Lagefaktor zu beachten (Erholungswert, planerische Rücksichtnahmen). Gutachterisch wichtig: Bebauungsplan-/Satzungslage je Ortsteil prüfen und tatsächliche Erschließung vor Ort verifizieren.

Checkliste für den Ortsrundgang: 1) Nähe zu Grün- und Schutzräumen wie dem Naturschutzgebiet Oberegger Stausee (Wegeführung, Zugänglichkeit, mögliche Nutzungsbeschränkungen). 2) Erreichbarkeit des Bedarfsverkehrs: Flexibus-Haltestellen im Knoten Krumbach (Standorte per Karte oder App prüfen) für Anschlüsse in die umliegenden Zentren. 3) Ortsteil-spezifische Festsetzungen (z. B. in Oberwiesenbach oder Unterwiesenbach) mit dem aktuellen Bebauungsplan abgleichen.