ImmobilienbewertungWinterbach 2025

Winterbach liegt im Remstal des Rems-Murr-Kreises und umfasst die offiziell benannten Teilorte Engelberg und Manolzweiler. Für den regionalen Anschluss sorgt der Bahnhof „Winterbach (b Schorndorf)“ an der Stuttgarter S-Bahn, der den Ort direkt in das Schienennetz einbindet .

Im Bestand dominieren Wohnhäuser aus unterschiedlichen Baujahren; Sanierungsstand, energetische Qualität und Grundrissflexibilität sind wesentliche Preistreiber. Vor einem Erwerb lohnt der Blick in einschlägige Bebauungspläne und Satzungen der Gemeinde, da sie Bauweise, zulässige Geschosszahl oder überbaubare Flächen regeln und damit Ausbau- und Nachverdichtungsspielräume bestimmen . Als allgemeine Prüfpunkte gelten Schallquellen an Hauptstraßen oder der Bahntrasse sowie örtliche Topografie (Hanglagen).

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswert- oder alternativ das Sachwertverfahren meist geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt häufig das Ertragswertverfahren in Betracht. Bei der Ableitung geeigneter Vergleichsobjekte sollte zwischen Kernort und Teilorten (Engelberg, Manolzweiler) differenziert werden, da Lagequalität, Erschließung und Umgebungsnutzung variieren können. Für belastbare Ergebnisse empfiehlt sich eine objektspezifische Ortsaufnahme (Baukonstruktion, Modernisierungen, Außenanlagen) sowie die Prüfung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen der Gemeinde.

Checkliste: (1) Schutz- und Grünbezüge: Liegt das Objekt nahe dem Naturschutzgebiet „Hirschäcker“ oder anderen geschützten Flächen? Dies kann Erholungswert und bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen . (2) ÖPNV: Entfernung und Wegequalität zum Bahnhof „Winterbach (b Schorndorf)“. (3) Teilortkontext: Lage im Kernort vs. Engelberg oder Manolzweiler (Erschließung, Angebotsnähe). (4) Straßenraum: Einbindung in Haupt-/Nebenstraßen, Querungsmöglichkeiten, Lärmprävention.