ImmobilienbewertungAdelzhausen 2025

Adelzhausen liegt im Landkreis Aichach-Friedberg in Bayern und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Dasing. Die Gemeinde nutzt die Postleitzahl 86559. Laut Gemeindeporträt umfasst Adelzhausen zwölf offiziell benannte Ortsteile und Siedlungsformen: den Hauptort Adelzhausen sowie Burgadelzhausen, Heretshausen, Irschenhofen und Landmannsdorf. Hinzu kommen die Weilern Michelau und Tremmel sowie die Einöden Haunsried, Brandbauer, Brandfischer, Holzschuster und Weinsbach. Diese kleinteilige Struktur führt zu sehr unterschiedlichen Straßenbildern innerhalb derselben Gemeinde – vom kompakten Dorfkern bis zur einzelnen Hofstelle.

Bau- und Eigentumsentscheidungen in Adelzhausen hängen stark von den gemeindlichen Planvorgaben ab. In der 6. Änderung des Flächennutzungsplans beschreibt die Gemeinde einen Bereich zwischen dem Gewerbegebiet Adelzhausen und dem Ortsteil Heretshausen, der für eine nachhaltige Energieversorgung vorgesehen ist. Außerdem erklärt die Gemeinde, dass Neuordnungen von Grundstücken („Umlegung“) entweder innerhalb festgesetzter Bebauungspläne oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach §34 BauGB erfolgen und durch einen gemeindlichen Umlegungsausschuss gesteuert werden. Für Käufer oder Mieter heißt das: vor Vertragsabschluss klären, ob das Gebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder in einem Abschnitt, der künftig städtebaulich angepasst werden soll; zusätzlich Erschließung (Abwasser, Straßen) und mögliche Energie-/PV-Nutzungen prüfen, weil diese Punkte in den Unterlagen ausdrücklich geregelt sind.

Für die Immobilienbewertung in Adelzhausen sind drei Verfahren üblich. Der Vergleichswertansatz eignet sich für typische Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser in den stärker geschlossenen Ortsteilen wie Adelzhausen selbst oder Burgadelzhausen. Der Sachwertansatz ist oft sinnvoll bei Einzelhof- oder Weilerlagen, da manche Gemeindeteile laut Gemeinde sogar als Einöde geführt werden (zum Beispiel Haunsried, Brandbauer oder Weinsbach); solche Objekte sind schwer direkt vergleichbar. Der Ertragswertansatz kommt ins Spiel, wenn ein Gebäude vollständig oder teilweise vermietet ist, etwa ein Mehrfamilienhaus mit separaten Wohneinheiten. Wichtig bei allen Verfahren: Die Gemeinde weist ausdrücklich mehrere, räumlich voneinander getrennte Ortsteile aus. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte deshalb verlangen, dass der konkrete Ortsteil genannt und eigenständig beschrieben wird, statt nur pauschal „Adelzhausen

Die Mikrolage entscheidet in Adelzhausen über Alltagstauglichkeit. Erstens der ÖPNV: Der Augsburger Verkehrs- und Tarifverbund (AVV) führt die Linien 250 und AST 204, die Adelzhausen mit den Bahnhöfen Aichach und Dasing verbinden und Haltestellen im Hauptort sowie in Ortsteilen wie Heretshausen bedienen. Zweitens der konkrete Siedlungscharakter: Steht ein Haus am Rand eines Weilers oder einer Einöde, ist der Weg zur Haltestelle länger und Winterdienst oder Straßenbeleuchtung unterscheiden sich vom Kernort. Drittens die Planung: Zwischen Gewerbegebiet Adelzhausen und Heretshausen sind laut Flächennutzungsplan Energieflächen vorgesehen. Bei der Besichtigung sollte man Haltestellenname, bediente Linie und bekannte Planungen schriftlich erfassen.