ImmobilienbewertungAlfeld Leine 2025

Alfeld (Leine) ist eine selbständige Kleinstadt im Landkreis Hildesheim mit rund 18.000 Einwohnerinnen und Einwohnern und 17 Ortsteilen. Die Kernstadt liegt im Tal der Leine, während Ortsteile wie Sack, Langenholzen, Eimsen oder Wettensen an den Hängen der Sieben Berge beziehungsweise des Alfelder Berglands liegen. Diese Lageunterschiede sind für Belichtung, Aussicht, Erschließung und winterliche Verkehrssicherheit relevant und sollten bei der Wertermittlung explizit geprüft werden. Die Kernstadt weist eine historisch gewachsene Baustruktur mit Fachwerk im Altstadtbereich, gründerzeitlichen und frühen Mehrfamilienhäusern sowie Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen auf. In den Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, häufig mit größeren Grundstücken und teils landwirtschaftlichen Resthöfen. Dörfer wie Brunkensen, Föhrste, Gerzen oder Hörsum sind klar ländlich geprägt, während Wispenstein oder Limmer durch aktuelle Baugebiete stärker als Wohnstandorte im Fokus stehen. Entlang der Leine verläuft die gewerbliche Achse mit der Papierfabrik Sappi und dem Fagus-Werk als UNESCO-Welterbe. Diese Industrie- und Gewerbestandorte sichern Beschäftigung, führen aber lokal auch zu Immissionslagen (Verkehr, Lärm, Gerüche), die bei Grundstücken im unmittelbaren Umfeld wertrelevant sein können. Eine saubere Trennung der Mikrolagen – ruhige Wohngebiete, mischgebietstypische Übergangszonen, gewerbenahe Lagen – ist für eine marktgerechte Bewertung in Alfeld zwingend.

Verkehrlich ist Alfeld durch die Bundesstraße B 3 mit Hildesheim und Northeim verbunden, die Autobahn A 7 wird über die Anschlussstellen Hildesheim oder Northeim angebunden. Für Pendlerinnen und Pendler besonders wichtig ist der Bahnhof Alfeld (Leine) an der Strecke Hannover–Göttingen. Hier hält der Regionalexpress RE 2 des Betreibers metronom mit regelmäßigen Verbindungen Richtung Hannover Hauptbahnhof, Hildesheim, Celle beziehungsweise Uelzen sowie Richtung Göttingen laut aktuellem Fahrplan. Wohnlagen mit fußläufigem Zugang zum Bahnhof oder mit kurzer Busanbindung dorthin werden im Markt üblicherweise besser bewertet als abgelegene Ortsteile ohne verlässliche ÖPNV-Erschließung. Gerade für Mietwohnungen und kleinere Eigentumswohnungen spielt die Pendelbarkeit in die Metropolregion Hannover–Braunschweig–Göttingen eine zentrale Rolle. Ergänzend binden regionale Buslinien die Ortsteile an die Kernstadt, Schulen und den Bahnhof an. Die Mobilitätszentrale im Leinebergland stellt Fahrpläne und Verbindungen gebündelt bereit. Bei der Einzelbewertung sollten Objektunterlagen und Besichtigung immer klären, wie lang der Weg zur nächsten Haltestelle tatsächlich ist und ob Taktung und Fahrzeiten alltagstauglich sind.

Nördlich und nordöstlich von Alfeld liegen die Sieben Berge und das Leinebergland mit dem Naturschutzgebiet Trockenlebensräume – Sieben Berge, Vorberge. Das Gebiet umfasst mehrere Teilflächen mit Halbtrockenrasen, Gebüschen und Buchenwäldern und berührt die Gemarkungen mehrerer Alfelder Ortsteile. In Hanglagen nördlich von Eimsen, Langenholzen oder Sack trifft man entsprechend häufiger auf naturschutzfachlich empfindliche Flächen, was Eingriffe und Neubauten einschränken kann. Durch die Stadt fließt der Warnebach, der im Ortsteil Sack entsteht und über Langenholzen und die Kernstadt in die Leine mündet. Leine- und Warneauen stellen einerseits attraktive Grün- und Freiraumlagen dar, sind andererseits aber potenzielle Hochwasser- und Starkregengebiete. Das Land Niedersachsen und der Landkreis Hildesheim stellen Hochwassergefahren- und Starkregenhinweiskarten bereit; die Stadt Alfeld informiert zusätzlich über lokale Starkregenereignisse und Schutzmaßnahmen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Besonders in Uferlagen zur Leine, an Warnearmen und in Senken mit Hangwasserzufluss sind Hochwassergefahrenkarten, Starkregenkarten und gegebenenfalls die Ausweisung von Überschwemmungsgebieten zu prüfen. In naturnahen Hanglagen verbessern Sichtbeziehungen und Naherholung zwar die Lagequalität, gleichzeitig können Pflegeauflagen, Wegerechte oder Beschränkungen durch Naturschutzgebiete zu berücksichtigen sein.

Der Immobilienmarkt in Alfeld ist durch ein hohes Angebot an Bestandsbauten geprägt: Fachwerk- und Altbauten in der Kernstadt, Siedlungshäuser aus der Nachkriegszeit, Einfamilienhausgebiete der 1970er- und 1980er-Jahre sowie neuere Baugebiete in einzelnen Ortsteilen. Eigentumswohnungen konzentrieren sich vor allem auf die Kernstadt und gut angebundene Lagen, während in den dörflichen Ortsteilen Ein- und Zweifamilienhäuser dominieren. Aus der Auswertung von Angebotsdaten ergibt sich für Wohnungen ein Preisniveau im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich je Quadratmeter, bei Einfamilienhäusern liegt die Spanne im mittleren vierstelligen Bereich je Quadratmeter. Mieten bewegen sich für viele Bestandswohnungen im einstelligen Eurobereich je Quadratmeter, mit Zuschlägen für modernisierte Objekte und gute Innenstadt- oder Bahnhofslagen. Diese Werte sind jedoch nur Orientierungsgrößen und ersetzen keine individuelle Marktanalyse. Für die Wertermittlung empfiehlt sich je nach Objektart ein differenzierter methodischer Ansatz: In der Kernstadt mit ausreichender Anzahl vergleichbarer Transaktionen (Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser) lässt sich das Vergleichswertverfahren gut anwenden. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und wohnwirtschaftlich genutzten Mischobjekten bietet sich das Ertragswertverfahren an, insbesondere wenn stabile Mietverhältnisse vorliegen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit individueller Ausstattung und heterogenen Lagen ist das Sachwertverfahren mit marktgerechten Anpassungen sinnvoll. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen ergeben sich aus dem Flächennutzungsplan und den zahlreichen, meist qualifizierten Bebauungsplänen der Stadt. Der Zugang zu den rechtskräftigen Planwerken sowie zum kommunalen Mietspiegel erfolgt über das städtische Portal. Für die Bewertung sind neben dem Baurecht auch Ortsrecht, Lärmaktionsplan, gegebenenfalls Erschließungs- und Anliegerbeiträge sowie Umweltaspekte (Naturschutz, Hochwasser, Bodenverhältnisse) systematisch zu prüfen.