ImmobilienbewertungElze 2025

Elze liegt westlich von Hildesheim am Nordrand des Niedersächsischen Berglandes im Leinetal und wird als Einheitsgemeinde mit Kernstadt und sechs Ortsteilen geführt: Esbeck, Mehle, Sehlde, Sorsum, Wittenburg und Wülfingen. Die Kernstadt konzentriert Handel, Schulen, Bahnhof und Verwaltung, während die Ortsteile überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie landwirtschaftlich geprägte Höfe bestimmt sind. Bevölkerungs- und Flächendaten zeigen, dass der Großteil der Einwohner in der Kernstadt und in Mehle lebt, während Wittenburg ein sehr kleiner, ländlicher Ortsteil ist. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: In der Kernstadt sind dichtere Bebauung, kleinere Grundstückszuschnitte und Mischlagen entlang der Bundesstraßen typisch, in den Dörfern dominieren ruhigere Wohnstraßen mit größeren Grundstücken und teils historischer Bausubstanz. Gleichzeitig bildet die Leineaue zwischen Elze und Betheln ein naturnahes Band mit Schutzfunktionen, das für Bau- und Nutzungsmöglichkeiten relevant sein kann.

Der Bahnhof Elze (Han) ist ein Trennungsbahnhof an der Strecke Hannover–Göttingen (Hannöversche Südbahn) mit Abzweig Richtung Hameln–Löhne. Hier verkehren unter anderem RE- und RB-Linien mit in der Regel stündlicher Bedienung Richtung Hannover, Göttingen, Hildesheim und Hameln; zudem halten einzelne ICE-Züge. Über die B3 und B1 besteht eine direkte Straßenanbindung nach Hildesheim, Hannover und in das Weserbergland. Für Pendlerlagen sind fußläufige Entfernungen zum Bahnhof und die Erreichbarkeit der Bahnsteige (Unterführung, Barrierefreiheit, Parkmöglichkeiten) zentrale Werttreiber. Gleichzeitig ist in straßennahen Lagen entlang von B1 und B3 mit höherer Lärmbelastung zu rechnen. Eine Mikrolagenanalyse sollte deshalb sowohl die Wegezeiten zum Bahnhof als auch die Lärm- und Verkehrssituation vor Ort berücksichtigen. Die Stationsseiten und Fahrplanübersichten bieten dafür aktuelle Informationen zu Takt, Verbindungen und Ausstattung.

Im Immobilienbestand von Elze treffen verschiedene Baualtersklassen aufeinander: Nachkriegs- und 1960er-/1970er-Jahre-Siedlungen in der Kernstadt, gewachsene Dorfkerne mit Altbauten und Hofstellen in den Ortsteilen sowie jüngere Einfamilienhausgebiete am Ortsrand. Die Stadt weist auf ihrer Seite Baugebiete aus, in denen in den vergangenen Jahren neue Wohnbauflächen erschlossen wurden oder werden. Ergänzend informiert die Bauleitplanung über laufende und rechtskräftige Bebauungspläne zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Für Kauf- und Mietobjekte sind energetische Modernisierungen (Dach, Fassade, Heizung), Dämmstandard und Fensteraustausch in den typischen Bestandsbauten entscheidend. In dörflichen Lagen spielen zudem Zustand von Nebengebäuden, Hofflächen und Erschließung (z. B. Zufahrtsbreite, Parkmöglichkeiten) eine Rolle. Wer den Markt einschätzen will, sollte zwischen Kernstadtlagen mit dichterer Bebauung und den ruhigen, teils landwirtschaftlich geprägten Ortsteilen klar unterscheiden.

Durch die Lage im Leinetal können Teile des Stadtgebiets von Elze von Hochwasserereignissen betroffen sein. Der NLWKN stellt hierfür Hochwassergefahrenkarten und eine interaktive Niedersachsenkarte bereit, in denen Überschwemmungsgebiete und Gefahrenbereiche der Leine ausgewiesen sind. In einzelnen Bereichen überlagern sich Hochwasserrisiko und Natura-2000-Schutzgebiet „Leineaue unter dem Rammelsberg“, das als FFH-Gebiet unter besonderem Naturschutz steht. Im Bewertungsalltag sollten daher Lagekarten, Höhenlage und Abstände zur Leine, vorhandene Deiche und mögliche Nutzungseinschränkungen konsequent geprüft und dokumentiert werden. Dies gilt insbesondere für gewerbliche Nutzungen, größere Neubauten oder die Umnutzung ehemaliger Wirtschaftsgebäude in der Flussaue.

Für eine belastbare Wertermittlung in Elze ist die Differenzierung nach Mikrolagen entscheidend. Die Kernstadt bietet kurze Wege zu Bahnhof, Einzelhandel, Ärzten sowie Schulen, darunter Grundschulen in Elze und im Ortsteil Mehle, an denen Kinder aus mehreren Ortsteilen beschult werden. Dazu kommen Einrichtungen wie das Sport- und Gesundheitszentrum des CJD und weitere öffentliche Angebote. Mehle und Wülfingen verfügen über vergleichsweise gut angebundene Dorfstrukturen mit Bus- und Straßenanbindung, während Wittenburg und Sorsum eher als sehr ruhige, kleinmaßstäbliche Wohnlagen mit wenigen Angeboten vor Ort einzustufen sind. Bei Besichtigungen sollten daher Erreichbarkeit von Nahversorgung, Kita und Schulen, Taktung von Bus und Bahn, die Qualität der Straßenräume (Beleuchtung, Gehwege, Parkmöglichkeiten) sowie die Einbindung in Ortsbild und Landschaft systematisch erfasst und in der Bewertung transparent dokumentiert werden.