ImmobilienbewertungAlgermissen 2025

Die Gemeinde Algermissen liegt im Landkreis Hildesheim in Niedersachsen und umfasst eine Fläche von gut 35 km² in der fruchtbaren Hildesheimer Börde. Das Gemeindegebiet wird unter anderem vom Stichkanal Hildesheim und vom Alpebach durchzogen, die das überwiegend landwirtschaftlich genutzte Umland strukturieren. Verwaltungsrechtlich gliedert sich Algermissen in sechs Ortsteile: Algermissen, Bledeln, Groß Lobke, Lühnde, Ummeln und Wätzum. Im Hauptort Algermissen leben rund 4.700 Einwohnerinnen und Einwohner, insgesamt zählt die Gemeinde etwa 8.000 Menschen. Während der Kernort mit dichterer Wohnbebauung und einigen Mehrfamilienhäusern auftritt, sind die übrigen Ortsteile stärker dörflich geprägt und weisen größere Grundstückszuschnitte sowie eine aufgelockerte Bebauung auf. Für die Immobilienbewertung ist die Unterscheidung zwischen den Ortsteilen relevant: Grundstückslagen am Ortsrand oder in kleineren Dörfern werden häufig wegen der Ruhe und der Freiräume geschätzt, liegen aber weiter von Nahversorgung und S-Bahn-Bahnhof entfernt. Innerhalb des Hauptortes unterscheiden sich klassische Dorfkerne mit älterem Bestand, Nachkriegsgebieten und jüngeren Baugebieten in Lagequalität, Erschließung und Marktnachfrage.

Der Wohnungsbestand in Algermissen wird überwiegend von Einfamilien- und Doppelhäusern bestimmt. Viele Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit und den späteren Jahrzehnten, ergänzt um jüngere Einfamilienhausgebiete und kleinere Mehrfamilienhausanlagen, vor allem im Hauptort. In den dörflich geprägten Ortsteilen sind größere Hofstellen, Resthöfe und Wohnhäuser mit größeren Gärten typisch. Planungsrechtlich wird die bauliche Entwicklung über den Flächennutzungsplan und zahlreiche Bebauungspläne der Gemeinde gesteuert. Diese legen unter anderem Baugrenzen, überbaubare Flächen, zulässige Geschossigkeit sowie Grundflächen- und Geschossflächenzahlen fest. Für An- und Umbauten oder die Nachverdichtung auf Bestandsgrundstücken ist eine genaue Prüfung dieser Festsetzungen unerlässlich. Gutachterlich bietet sich bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren an, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern dagegen das Ertragswertverfahren. Da die sechs Ortsteile unterschiedliche Nachfragesituationen und Grundstücksgrößen aufweisen, sollte die Marktanpassung stets lagebezogen erfolgen. Dazu gehört unter anderem der Abgleich mit aktuellen Angebotspreisen und langfristigen Marktentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten.

Ein zentrales Standortmerkmal ist der Bahnhof Algermissen an der S-Bahn-Linie S3. Diese verbindet Hildesheim Hauptbahnhof über Harsum, Algermissen, Sehnde und Lehrte mit Hannover Hauptbahnhof. Damit bestehen durchgehende, in der Regel mindestens stündliche Verbindungen in beide Oberzentren, die für Pendlerinnen und Pendler einen klaren Zeitvorteil gegenüber dem reinen Pkw-Verkehr bieten. Zusätzlich ist Algermissen in regionale Busnetze eingebunden, die die Ortsteile sowie Nachbargemeinden im Landkreis Hildesheim erschließen. Für den Alltagsnutzen von Immobilien ist je nach Mikrolage entscheidend, ob Haltestellen fußläufig erreichbar sind oder ein Pkw-Anschluss realistischerweise vorausgesetzt werden muss. Straßenseitig ist die Gemeinde über Landes- und Kreisstraßen angebunden, unter anderem über die Landesstraße L 479, die als Ortsdurchfahrt des Hauptortes fungiert und in Richtung Hildesheim sowie in Richtung Lehrte und Sehnde weiterführt. Für die Bewertung von Wohnlagen ist zu berücksichtigen, ob Grundstücke an stärker belasteten Durchfahrtsstraßen oder in verkehrsberuhigten Wohnstraßen liegen, da sich dies auf Lärmimmissionen und Marktgängigkeit auswirken kann.

Trotz der guten Verkehrsanbindung ist das Gemeindegebiet Algermissen insgesamt stark von Landwirtschaft, Freiflächen und kleineren Gehölzstrukturen geprägt. Für die Wohnqualität spielen dabei sowohl offene Landschaftsräume als auch ausgewiesene Schutzgebiete eine Rolle. Im Landkreis Hildesheim bestehen mehrere Landschaftsschutzgebiete, die ganz oder teilweise in den Bereich der Gemeinde reichen. Dazu gehören unter anderem die Algermissener Kippe (auch Bennerskippe) sowie die Lühnder Rotten. Diese Gebiete sichern wertvolle Biotope und prägen insbesondere die Randlagen von Algermissen und Lühnde. Schutzgebiete können einerseits Einschränkungen für neue Bauvorhaben mit sich bringen, andererseits aber auch eine gesicherte Freiraumkulisse und Naherholungsqualität bieten. Bei der Wertermittlung ist daher wichtig zu prüfen, ob ein Grundstück in oder am Rand eines Landschaftsschutzgebietes liegt oder ob andere umweltrelevante Themen wie Gewässerschutz, Leitungsrechte oder Altlasten eine Rolle spielen. Hinweise hierzu liefern neben dem Bebauungsplan und dem Flächennutzungsplan insbesondere die Karten und Datensätze im Umweltportal des Landes Niedersachsen sowie die Verordnungen des Landkreises.