ImmobilienbewertungAssamstadt 2025

Assamstadt liegt im Main-Tauber-Kreis in Baden-Württemberg und bildet eine eigenständige Gemeinde mit kompaktem Ortskern. Für den Anschluss an die Region ist die Regiobuslinie 933 maßgeblich: Sie verbindet Bad Mergentheim – Assamstadt – Krautheim und bedient im Ort die Haltestelle „Assamstadt, Gemeindezentrum“. Damit bestehen regelmäßige Verbindungen in das nahe Mittelzentrum Bad Mergentheim sowie in Richtung Jagsttal. Die Linie ist im Heilbronner-Hohenloher-Haller Nahverkehr (HNV) dokumentiert; im veröffentlichten Linienfahrplan sind die Ortshalte explizit benannt. Für eine Lagebeurteilung innerhalb des Ortes spielt die Erreichbarkeit dieser Haltestelle eine praktische Rolle, etwa für Pendel- und Schulwege, ohne dass dies allein die Qualität der Mikrolage bestimmt. Im täglichen Gebrauch bedeutet dies, dass wesentliche Einrichtungen im Nachbarzentrum Bad Mergentheim ohne Umstieg erreichbar sind und innerörtlich kurze Wege zwischen Wohnlagen und Haltepunkt bestehen. Topografisch ist der Ort von Wald- und Feldfluren gerahmt, sodass am Rand ruhige Wohnlagen mit Naherholungsbezug vorherrschen; für Bebauungsdetails sind stets die gemeindlichen Satzungen maßgeblich.

In Assamstadt dominieren Wohnhäuser in kleinteiliger Ortsstruktur. Vor dem Kauf sollten die üblichen Prüfblöcke sauber abgearbeitet werden: Bauunterlagen, Genehmigungslage, energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung), technische Gebäudeausrüstung, Feuchte- und Schadensbilder sowie Denkmalschutzaspekte bei älteren Gebäuden. Als risikoorientierter Schritt empfiehlt sich die Prüfung potenzieller Überflutungsflächen in den amtlichen Hochwassergefahrenkarten (HWGK) des Landes. Das Landesportal stellt kartierte Überflutungsgebiete und Wassertiefen für verschiedene Eintrittswahrscheinlichkeiten bereit; damit lässt sich die Lage eines Grundstücks gegen öffentlich bereitgestellte Fachdaten spiegeln und ggf. planerisch oder versicherungstechnisch berücksichtigen. Die Karten ersetzen keine individuelle Begutachtung, geben aber belastbare Ersthinweise für die Due-Diligence. Bei Beständen mit Nebengebäuden, Anbauten oder früheren Nutzungen sollte zudem die Genehmigungshistorie geprüft werden. Die HWGK eignen sich zur ersten Einordnung, ob ein Grundstück in modellierten Überflutungsbereichen liegt; bei Überschneidungen können Aufdopplungen im Bautenschutz, versicherungsrechtliche Fragen oder Auflagen aus Bebauungsplänen relevant werden. Für Hang- und Randlagen empfiehlt sich ergänzend ein Blick auf Entwässerung, Oberflächenwasserführung und Rückstaukonzepte.

Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Objektart und Datenlage: Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren regelmäßig führend, ergänzt um Plausibilisierung über den Sachwert (insbesondere bei stark modernisierten oder heterogenen Beständen). Bei renditeorientierten Mehrfamilienhäusern oder Mischnutzungen ist das Ertragswertverfahren zentral; marktübliche Mieten sind dabei objektspezifisch zu bewerten und vertraglich zu belegen. Lokale Besonderheiten ergeben sich aus der kleinteiligen Siedlungsstruktur und der Bedeutung der konkreten Straßenlage (Erschließung, Lärmquellen, Höhenlage). Für eine fachgerechte Wertermittlung sollten Beleihungsunterlagen, Bau- und Zustandsdokumentation, eventuelle Satzungen/Bebauungspläne der Gemeinde sowie Ergebnisse von Ortsbesichtigung und Fotodokumentation einfließen; pauschale Annahmen ohne Objektprüfung sind zu vermeiden. Zur Unterlage gehören auch Grundrisse/Schnitte, Flächenaufstellungen, Nachweise zu Dämmstandards, Anlagenprotokolle und dokumentierte Instandhaltungen. Bei modernisierten Altbauten ist eine Plausibilisierung der Restnutzungsdauern sinnvoll; bei gemischten Baujahren können Teilbewertungen nach Bauteilgruppen helfen. Entscheidender Qualitätshebel ist die Mikrolage auf Straßenzug- und Grundstücksebene, die anhand von Nutzungsumfeld, Erschließung, Belichtung, Außenflächen und Immissionen systematisch zu beschreiben ist.