ImmobilienbewertungBad Abbach 2025

Bad Abbach gehört zum Landkreis Kelheim und gliedert sich offiziell in die Ortsteile Dünzling, Lengfeld, Oberndorf, Peising, Poikam und Saalhaupt. Der Hauptort wird durch den Schlossberg mit dem Heinrichsturm geprägt; die Siedlungsflächen ziehen sich entlang der Talräume.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhausgebiete sowie verdichtete Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen; im Hauptort kommen historisch geprägte Bereiche rund um den Burgberg hinzu. Für Transaktionen und Vermietungen ist eine Prüfung der einschlägigen Ortsrechts- und Bebauungspläne sinnvoll (z. B. Abstandsflächen, Stellplätze, laufende Änderungen wie in Oberndorf). Energie- und Sanierungsthemen hängen stark vom Baualter ab; bei Hanglagen am Schlossberg sind Standsicherheit und Grundstücksentwässerung zu klären, im Tal die Entwässerungssituation. Alle planungsrechtlichen Rahmenbedingungen lassen sich vorab über das Bauamt und die online hinterlegten Bebauungspläne prüfen.

Für Einfamilienhäuser im Ortsteilgefüge eignen sich Vergleichs- und Sachwertverfahren; bei Mehrfamilienhäusern im Hauptort ist das Ertragswertverfahren gängig. Die kleinteilige Struktur der Ortsteile erfordert eine saubere Ableitung der Vergleichsfälle je Teilmarkt, insbesondere zwischen ländlich geprägten Ortsteilen (z. B. Dünzling) und dichter bebauten Lagen am Burgberg. Zusätzlich sind ortsrechtliche Vorgaben (Bebauungspläne, örtliche Satzungen) zu berücksichtigen, da sie Grundrisse, Stellplätze und Nachverdichtung beeinflussen. Für eine belastbare Marktwertermittlung empfiehlt sich daher eine Teilmarkttrennung nach Ortsteil und Lagequalität sowie ein Abgleich mit den einschlägigen gemeindlichen Satzungen und Planwerken.

• Umfeld am Burgberg/Heinrichsturm – Sichtbeziehungen, Geländestufen, mögliches Denkmalumfeld und Aufenthaltsqualität im direkten Quartier beurteilen
• ÖPNV-Anbindung verifizieren: Beispiel RVV-Linie 16 mit Halten „Bad Abbach Neues Rathaus“, „Bad Abbach Am Markt“ und „Bad Abbach Kaiser-Therme“; Bedienung variiert nach Wochentag. Beide Punkte vor Vertragsabschluss begehen und mit Planunterlagen abgleichen.