ImmobilienbewertungBad Gandersheim 2025

Bad Gandersheim liegt zwischen Leinebergland, Weserbergland und Harzvorland im Tal der Gande, nördlich begrenzt durch den Höhenzug Heber. Die Stadt besteht aus der dicht bebauten Kernstadt mit historischer Altstadt und Kurarealen entlang der Gande sowie 15 Ortsteilen wie Altgandersheim, Heckenbeck, Hachenhausen, Harriehausen, Ackenhausen oder Wolperode, die 1974 eingemeindet wurden. In der Kernstadt dominieren enge Parzellen, Fachwerkhäuser entlang der Deutschen Fachwerkstraße und modernisierte Nachkriegsbauten im Bereich der Kur- und Klinikstandorte. Entlang von Gande und Eterna wurden im Zusammenhang mit der Landesgartenschau 2023 rund um Roswithapark, Osterbergseen und Seekurpark neue Freiflächen, Wege und Aufenthaltsbereiche gestaltet. Das stärkt Lagen, die fußläufig zur Altstadt und gleichzeitig im grünen Umfeld liegen. Die Ortsteile sind überwiegend ländlich strukturiert, mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung, landwirtschaftlichen Resthöfen und Nebengebäuden. Heckenbeck fällt als wachsendes Dorf mit alternativen Wohn- und Bildungsprojekten auf, in dem freier Wohnraum teils knapp ist. Solche Besonderheiten können sich auf Nachfrage, Vermietbarkeit und Leerstandsrisiko auswirken.

Der Bahnhof Bad Gandersheim liegt an der Bahnstrecke Börßum–Kreiensen und wird im Regionalverkehr durch die Linien RB 82 (Göttingen–Kreiensen–Seesen–Bad Harzburg) und RB 46 (Braunschweig–Seesen–Herzberg) bedient. Damit bestehen direkte Zugverbindungen Richtung Göttingen, Northeim, Seesen, Goslar/Bad Harzburg sowie Braunschweig. Tagespendeln in die größeren Zentren ist grundsätzlich möglich, sollte aber bei der Wertermittlung wegen Umsteigezwängen und Taktung realistisch eingeschätzt werden. Im Straßenverkehr ist Bad Gandersheim über die Bundesstraßen B 64 und B 445 an die Autobahn A7 angebunden. Für wohnwertrelevante Mikrolagen spielt die Distanz zu diesen Achsen eine Rolle: Straßennah gelegene Grundstücke profitieren von der schnellen Erreichbarkeit, können aber durch Verkehrslärm und Emissionen belastet sein. Ergänzt wird die Erschließung durch mehrere Regionalbuslinien des Verkehrsverbunds Süd-Niedersachsen. Südlich der Kernstadt liegt auf einer Anhöhe der Flugplatz Bad Gandersheim am Kühler. Er ist vor allem für Freizeitfliegerei und kleinere geschäftliche Verkehre relevant und kann in unmittelbarer Umgebung zu punktuellen Geräuschimmissionen führen, erhöht aber zugleich die Standortqualität für bestimmte Nutzergruppen.

Im historischen Kern von Bad Gandersheim dominieren Fachwerkgebäude, Gründerzeitbauten und sanierte Altstadthäuser. Viele davon stehen im Zusammenhang mit der Stiftsgeschichte und der Stiftskirche und können denkmalschutzrechtlich relevant sein. Hier sind bei Umbauten und energetischen Sanierungen häufig Abstimmungen mit Denkmalschutzbehörden erforderlich. Rund um Kurareale, Kliniken und Wohngebiete am Stadtrand finden sich überwiegend Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre sowie Einfamilienhaussiedlungen späterer Jahrzehnte. In den Ortsteilen reicht das Spektrum von ehemaligen Hofstellen mit Nebengebäuden bis zu jüngeren Einfamilienhausgebieten. Vor einer Bewertung sollten Dämmstandard, Fenster, Heiztechnik, Leitungen und Feuchteschutz systematisch aufgenommen werden, da technische Defizite den Marktwert deutlich beeinträchtigen können. Die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks wird in vielen Bereichen durch rechtsverbindliche Bebauungspläne geregelt. Die Stadt stellt hierfür Übersichten und Unterlagen bereit, ergänzt durch die Bebauungsplan-Daten im niedersächsischen Geoportal. Baugrenzen, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Stellplatznachweise oder Gestaltungsvorgaben können den Wert positiv (größere Ausnutzung) oder negativ (starke Einschränkungen) beeinflussen. Für Bewertungszwecke ist es daher unerlässlich, den einschlägigen Bauleitplan und etwaige textliche Festsetzungen zum Objekt beizuziehen.

Für die Wohn- und Standortqualität von Immobilien in Bad Gandersheim spielen die Freiräume entlang der Gande eine zentrale Rolle. Der Roswithapark mit der Wilhelmsquelle, weitere Kurparkanlagen wie Bergkurpark und Seekurpark sowie der Skulpturenweg Richtung Lamspringe bieten hohe Freizeit- und Aufenthaltsqualität, insbesondere für fußläufig erreichbare Wohnlagen. Objekte mit Blickbezug zu Park- und Wasserflächen oder mit kurzem Zugang zu diesen Bereichen lassen sich in der Regel besser vermarkten. Gleichzeitig ist das Flusstal hochwasserrelevant: Entlang der Gande bestehen ausgewiesene Überschwemmungsgebiete, die in städtischen Informationen und Landeskataster verzeichnet sind. Der Pegel Gandersheim an der Gande wird vom NLWKN überwacht und zeigt, dass bei Hochwasserereignissen – insbesondere seit dem Hochwasser 2016 – erhöhte Wasserstände auftreten können. Grundstücke in tiefen Lagen nahe der Gande und ihrer Nebengewässer sollten hinsichtlich Hochwasserrisiko, Versicherbarkeit und baulichem Objektschutz gesondert geprüft werden. Ortsteile auf höherem Gelände, etwa Heckenbeck im Umfeld von Helleberg, Steinbrink und Wadenberg, sind weniger hochwassergefährdet, können dafür aber längere Wege zu Kur- und Versorgungsangeboten aufweisen. Für die Wertermittlung ist deshalb eine saubere Differenzierung der Mikrolage nötig: Nähe zu Altstadt, Kurpark und Versorgung auf der einen, ruhigere Dorflagen mit größerem Grundstückszuschnitt auf der anderen Seite.