ImmobilienbewertungBad Griesbach Im Rottal 2025

Bad Griesbach liegt im Passauer Land und umfasst über 100 offiziell benannte Ortsteile; prägend sind u. a. Karpfham, Sankt Salvator, Weng und Reutern. Die Stadt ist dem Niederbayerischen Bäderdreieck zugeordnet und wird naturräumlich vom Tal der Rott und sanften Hügeln geprägt. Der nächstgelegene Schienenhalt ist der Haltepunkt Karpfham (Bad Griesbach) an der Rottalbahn (RB46), über den der Ort an Passau und Mühldorf angebunden ist. Die Siedlungsflächen verteilen sich mosaikartig auf die Ortsteile; zwischen ihnen liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen, kleine Waldstücke und Bachläufe. Das Ortszentrum bildet mit Rathaus, Versorgung und katholischer Stadtpfarrkirche den Gelenkpunkt, während Bad Griesbach-Therme als eigenständiger Schwerpunkt mit Kur- und Freizeitnutzungen wahrgenommen wird.

Bei Bestandsobjekten variieren Baualtersklassen oft zwischen dörflich-traditionellen Gebäuden in den Ortsteilen und jüngeren Bauten rund um Kur- und Thermenbereiche. Prüfen Sie bei jeder Immobilie energetische Standards (Dämmung, Heizung, Fenster) sowie übliche Instandhaltungen an Dach und Haustechnik. Für Standorte im Rottal empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- und Risikokarten des Freistaats Bayern (Planungseinheit: Rott), um parzellenscharf zu prüfen, ob ein Grundstück in vorläufig gesicherten Überschwemmungsflächen liegt. In Hanglagen sind Entwässerung, Hangwasser und Geländesprünge zu prüfen; in locker bebauten Ortsteilen spielen Zufahrten, Stellplätze und Nebengebäude (Garagen, Stadl) eine Rolle. Bei Objekten mit Feriennutzung sind Teilungserklärungen, Hausordnungen und etwaige Sondernutzungsrechte sorgfältig zu lesen. Ebenso wichtig: Leitungsrechte und Wegeservitute, gerade bei rückwärtigen Hofstellen.

In Bad Griesbach sind aufgrund der stark kleinteiligen Ortsteilstruktur saubere Vergleichsgruppen entscheidend. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren mit qualifizierter Objekt- und Lageanpassung üblich; bei vermieteten Einheiten kann ergänzend das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Beim Sachwertverfahren empfiehlt sich eine realistische Restnutzungsdauerschätzung, insbesondere bei teilsanierten Altbauten. Für Lagen rund um Bad Griesbach-Therme sind Nutzungsspezifika (z. B. Ferien- oder Kur­nutzung) bei der Ableitung marktüblicher Mieten und Bewirtschaftungskosten sorgsam zu prüfen; eine Abgrenzung zu rein wohnwirtschaftlicher Nutzung verhindert Fehleinschätzungen. Für ortsübliche Vergleichspreise sollten Sie strikt innerhalb gleicher Ortsteile oder unmittelbar vergleichbarer Randlagen bleiben. Bei größeren Grundstücken ist der Bodenwert getrennt zu betrachten; nicht bebaute Randflächen können abweichend nutzbar sein. Dokumentieren Sie Marktanpassungen nachvollziehbar (Bauzustand, Modernisierung, Nutzungskonzept) und halten Sie insbesondere bei Kur-nahen Objekten eine Szenario-Betrachtung (Selbstnutzung vs. Vermietung) bereit.

Checkliste für die Ortsbegehung: