ImmobilienbewertungBad Zwischenahn 2025

Bad Zwischenahn liegt im Südosten des Landkreises Ammerland westlich von Oldenburg und wird räumlich vom Zwischenahner Meer und der parkartigen Landschaft des Ammerlandes geprägt. Die Gemeinde ist staatlich anerkanntes Moorheilbad, was sich in Kurkliniken, Reha-Einrichtungen und einem ausgeprägten Freizeit- und Tourismusangebot widerspiegelt. Die 18 Gemeindeteile und Bauerschaften – darunter Aschhausen, Rostrup, Petersfehn I und II, Wehnen oder Specken – verbinden ländliche Siedlungsstrukturen mit dem verdichteteren Kernort Bad Zwischenahn. Im Zentrum überwiegen geschlossene Wohnstraßen mit Ein- und Zweifamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern, Ferienwohnungen und touristischen Nutzungen. In den Bauerschaften dominieren freistehende Einfamilienhäuser, Resthöfe und locker bebaute Siedlungsflächen. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob ein Objekt in fußläufiger Entfernung zum Zwischenahner Meer und zur Kur- und Geschäftszone liegt, in gewachsener Dorfstruktur einer Bauerschaft oder in Übergangslagen nahe Moor- und Niedriggebieten.

Im Immobilienbestand Bad Zwischenahns dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser. Im Kurortkern und in Ufernähe finden sich zusätzlich Ferienwohnungen, Pensionen und Kurkliniken, während in den Bauerschaften eher klassische Wohnhäuser und Resthöfe prägend sind. Im Ortsteil Rostrup hat sich mit dem Park der Gärten ein wichtiges Freizeit- und Ausflugsziel entwickelt, das umliegende Wohnlagen zusätzlich aufwerten kann. Preislich sind See- und Zentrumsnähe, Blickbeziehungen zum Zwischenahner Meer sowie die Lage innerhalb der Kur- und Fußgängerbereiche besonders wertrelevant. In Außenlagen und Bauerschaften sind die Quadratmeterpreise meist moderater, dafür sind Grundstücke häufig größer. Bei Bestandsobjekten sollte insbesondere im Kur- und Gesundheitssektor auf Instandhaltungsstau bei Heizung, Bädertechnik, Wärmedämmung und Barrierefreiheit geachtet werden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in gängigen Quartieren wird üblicherweise das Vergleichswertverfahren angewandt. Bei kleineren Mehrfamilienhäusern, Ferienappartements oder gemischt genutzten Objekten mit stabiler Vermietung ist ein Ertragswertvergleich sinnvoll. Neubauten und individuell geprägte Objekte im Kurortumfeld können ergänzend über den Sachwert beurteilt werden, wobei ein Lageaufschlag für See- und Kurortqualitäten zu berücksichtigen ist.

Der Bahnhof Bad Zwischenahn liegt an der Bahnstrecke Oldenburg–Leer und wird von Regional-Express-Zügen sowie Intercity-Zügen bedient. Damit besteht eine direkte Schienenanbindung Richtung Oldenburg, Bremen, Hannover und weiter Richtung Leipzig. Für Pendelnde und Vermietung ist die Erreichbarkeit des Bahnhofs ein wichtiger Standortfaktor, insbesondere für Wohnungen im Ortsteil Bad Zwischenahn und entlang der Hauptzufahrtsachsen. Straßenseitig ist die Gemeinde über die Landesstraßen L 815 und L 825 an die Bundesautobahn A 28 angebunden, die nördlich des Zwischenahner Meeres verläuft. Eine Ortsumfahrung parallel zur Bahnstrecke entlastet den Kur- und Ortskern vom Durchgangsverkehr, trennt aber nördliche und südliche Quartiere. In der Bewertung von Objekten ist daher zu prüfen, ob eine Lage eher verkehrsberuhigt oder durch Straßen- und Bahnverkehr vorbelastet ist. Alltagsinfrastruktur mit Einzelhandel, Gastronomie und medizinischen Angeboten konzentriert sich vor allem im Kernort Bad Zwischenahn; in den Bauerschaften ist die Nahversorgung teilweise eingeschränkt, was sich auf die Attraktivität für bestimmte Zielgruppen (zum Beispiel ältere Haushalte) auswirken kann.

Bad Zwischenahn liegt im Übergang zwischen Geestrücken und moorigen Niederungen der Leda-Jümme-Niederung. Zu den prägenden Moorgebieten gehören das Ekerner Moor, Speckener Moor und Kayhauser Moor, die als nördliche Ausläufer des Vehnemoors gelten. Die Gemeinde profitiert gleichzeitig von der Nutzung als Moorheilbad und vom Torfabbau in der Vergangenheit. Für Immobilienbewertung und Bauvorhaben bedeutet dies: In Moor- und Niederungslagen ist mit hohem Grundwasserstand, setzungsempfindlichen Böden und lokal erhöhten Hochwassergefahren zu rechnen. Vor Erwerb oder Neubau sind daher die einschlägigen Hochwassergefahren- und -risikokarten des Landes Niedersachsen sowie Bebauungspläne und örtliche Satzungen zu prüfen. Baugrundgutachten, Drainagekonzepte und angepasste Gründungen können in gefährdeten Lagen wertrelevant sein. Gleichzeitig bieten das Zwischenahner Meer mit Uferpromenade, Bade- und Wassersportangeboten sowie der Park der Gärten im Ortsteil Rostrup eine hohe Freizeit- und Erholungsqualität. Objekte mit Nähe zu diesen Freiräumen, Seeblick oder direkter Anbindung an Wander- und Radwege erzielen erfahrungsgemäß eine höhere Nachfrage, insbesondere im Segment der Ferien- und Zweitwohnsitze.