ImmobilienbewertungBendorf 2025

Bendorf ist eine verbandsfreie Stadt im Landkreis Mayen-Koblenz und als Mittelzentrum eingestuft. Sie liegt rechtsrheinisch zwischen Koblenz und Neuwied, mit kurzer Anbindung an die Bundesstraße B 42 sowie die Autobahnen A 48 und A 61. Dies macht die Stadt für Pendlerinnen und Pendler in den Großraum Koblenz attraktiv. Neben der Kernstadt gehören die Ortsteile Sayn, Mülhofen und Stromberg zu Bendorf. Die Kernstadt und Mülhofen bilden einen überwiegend wohn- und gewerblich geprägten Bereich entlang des Rheins mit teils älterem Bestand, Nachkriegsbauten und mehrgeschossigen Wohnhäusern. In den höher gelegenen Lagen Richtung Westerwald lockern Einfamilienhausgebiete und kleinere Wohnplätze wie Albrechtshof oder Sonnenhof die Bebauung auf. Stromberg liegt topografisch deutlich höher am Rand des Westerwaldes und versteht sich als „Tor zum Kannenbäckerland“. Der Stadtteil ist durch Hanglagen, Waldrandbereiche und ein eher dorfartiges Zentrum geprägt. Für die Immobilienbewertung ist die Abgrenzung zwischen diesen Lagen wichtig, da Nachfrage, Erschließung und Bebauungsstrukturen deutlich differieren.

Alt-Sayn weist einen klar abgegrenzten historischen Ortskern mit engen Gassen, spitzgiebeligen Fachwerkhäusern und Resten der Ringmauer unterhalb von Burg und Schloss Sayn auf. Der Schlosspark, das Brexbachtal und weitere Sehenswürdigkeiten machen den Ortsteil touristisch bedeutend. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies oft besondere Auflagen: Fassaden, Fensterformate und Dachdeckung stehen unter dem Eindruck des Ensembleschutzes und der Denkmalpflege. Stromberg präsentiert sich als Höhenstadtteil mit Dorfcharakter, Hanggrundstücken und Waldrandlagen. Seit 2020 läuft hier eine Dorferneuerung mit intensiver Bürgerbeteiligung, unter anderem in der Dieter-Trennheuser-Halle. Typisch sind freistehende Einfamilienhäuser, Nebengebäude, größere Gärten und zum Teil steile Zufahrten. Bei einer Bewertung müssen Hangentwässerung, Winterdienst und Zufahrtsverhältnisse berücksichtigt werden. Zwischen Kernstadt, Sayn und Stromberg ergeben sich daher unterschiedliche Teilmärkte: touristisch geprägte Altbaulagen im Tal, gewachsene Wohnquartiere mit Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bestand sowie Einfamilienhausgebiete in Höhen- und Randlagen. Kaufinteressenten und Sachverständige sollten diese Unterschiede in Ausstattung, Baualter und Umfeld genau betrachten.

Das Brexbach- und Saynbachtal ist als FFH-Gebiet sowie teilweise als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Die tief eingeschnittenen, waldnahen Täler bilden wichtige Biotopverbundachsen des Niederwesterwaldes und sind für den Naherholungswert Bendorfs von großer Bedeutung. Spazier- und Wanderwege entlang von Brexbach und Saynbach steigern die Wohnqualität insbesondere in Sayn und Stromberg. Gleichzeitig bringen Schutzgebiets- und Natura-2000-Regelungen Einschränkungen mit sich. Bei Neu- und Umbauvorhaben nahe der Schutzgebiete können artenschutzrechtliche Prüfungen, Einschränkungen für Versiegelungen oder besondere Anforderungen an Außenanlagen relevant werden. In einzelnen Bauleitplanverfahren hat die Stadt Bendorf entsprechende FFH-Vorprüfungen vornehmen lassen. Für die Verkehrswertermittlung sind diese Rahmenbedingungen zweischneidig: Einerseits erhöhen die naturnahen Lagen und der Erholungswert die Attraktivität, andererseits können zusätzliche Auflagen und geringere bauliche Erweiterungsmöglichkeiten den Marktwert begrenzen. Ein Gutachten sollte die Lage im Verhältnis zu Schutzgebietsgrenzen und Talräume genau analysieren.

Für die Immobilienbewertung spielt die Anbindung an Koblenz, Neuwied und den Westerwald eine wesentliche Rolle. Bendorf ist über die B 42 sowie die Rheinbrücken an den regionalen Straßenverkehr angebunden. Richtung Westerwald besteht eine Busverbindung nach Höhr-Grenzhausen. Im öffentlichen Nahverkehr ist die Buslinie 8 der Koblenzer Verkehrsbetriebe zentral. Sie verbindet das Koblenzer Zentrum über Ehrenbreitstein, Urbar und Vallendar mit Bendorf und Sayn und bindet sowohl die Kernstadt als auch Alt-Sayn an das Koblenzer Stadtgebiet an. Haltestellen in Wohngebieten beeinflussen die Mikrolage positiv, insbesondere für Haushalte ohne eigenes Auto. Bei der Bewertung von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Bendorf ist daher zu prüfen, ob Haltestellen fußläufig erreichbar sind und wie lange Fahrzeiten zu wichtigen Arbeits- und Ausbildungsstandorten ausfallen. Lagen mit reinem Individualverkehrsanschluss können trotz guter Autobahnnähe im Vergleich zu ÖPNV-nahen Quartieren einen Abschlag erfahren.

In der Kernstadt und in Mülhofen finden sich viele Gebäude aus der Nachkriegszeit sowie aus den 1960er- und 1970er-Jahren, darunter auch die nach Kriegszerstörungen wiederaufgebaute evangelische Kirche. In Sayn dominieren ältere Bestände mit Fachwerk, teils aus dem 18. und 19. Jahrhundert, während Stromberg von Nachkriegs- und jüngeren Einfamilienhausgebieten geprägt ist. Für eine Wertermittlung müssen Baualter, Modernisierungen und energetischer Zustand differenziert erfasst werden. Alt-Sayn steht aufgrund des historischen Ortsbildes mit Burg- und Schlossensemble und der Denkmalzone unter besonderen Schutzvorschriften. Änderungen an Fassaden, Fenstern oder Dächern bedürfen häufig der Abstimmung mit der Denkmalbehörde. Dies kann Investitionen verteuern, gleichzeitig aber auch den Werterhalt durch stabiles Ortsbild sichern. Die Stadt Bendorf stellt Flächennutzungsplan und laufende Bebauungsplanverfahren online bereit. Darüber hinaus können über das Serviceportal des Landes Rheinland-Pfalz Auskünfte zu Bebauungsplänen eingeholt werden. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie empfiehlt sich stets ein Blick in den einschlägigen Bebauungsplan, um Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und mögliche Festsetzungen zu Abstandsflächen, Dachformen oder Stellplätzen zu klären.

Aufgrund der sehr unterschiedlichen Teilmärkte ist in Bendorf selten ein reiner Vergleichswertansatz ausreichend. In den wohnwirtschaftlich geprägten Bestandsquartieren der Kernstadt und in Mülhofen können Vergleichswerte aus dem regionalen Umfeld hilfreich sein, müssen aber an Lage, Zustand und Baualter angepasst werden. In Alt-Sayn beeinflussen Denkmalschutz, Ensemblewirkung und touristische Lage die Marktgängigkeit, sodass ein kombiniertes Vorgehen aus Vergleichs- und Sachwert häufig sinnvoll ist. In Stromberg und den Höhenlagen spielen Grundstücksmerkmale eine große Rolle: Hangneigung, Erreichbarkeit im Winter, Sichtbeziehungen und Nebengebäude wie Garagen, Scheunen oder Gartenhäuser sind wertrelevant. Bei Mehrfamilienhäusern in Bendorf bietet sich zusätzlich der Ertragswert an, um die nachhaltige Miet- und Renditesituation abzubilden. Für eine fundierte Wertermittlung sollten aktuelle Grundbuchauszüge, Liegenschaftskarte, Bebauungsplan, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen vorliegen. In schutzsensiblen Bereichen nahe Brexbach- und Saynbachtal ist zu prüfen, ob naturschutzrechtliche Restriktionen den Nutzungsspielraum einengen.