ImmobilienbewertungVallendar 2025

Vallendar liegt am rechten Ufer des Mittelrheins gegenüber der bewohnten Insel Niederwerth. Die Stadt zieht sich vom historischen Kern direkt am Rheinufer über Mallendar bis auf den Mallendarer Berg und weiter in das Bachtal von Berg Schönstatt. Der Hillscheider Bach mündet hier in den Rhein und prägt das Tal, in dem Teile der Stadt und der Weg Richtung Westerwald liegen. Zu Vallendar gehören mehrere Gemeindeteile und Wohnplätze, unter anderem Mallendar, Hof Mallendarerberg, Berg Schönstatt sowie kleinere Einzelstandorte wie Aumühle oder Bembermühle. Der historische Stadtkern am Rhein ist dichter bebaut, kleinteilig parzelliert und weist zahlreiche Altbauten auf. Hanglagen am Mallendarer Berg und bei Schönstatt bieten hingegen Aussichten ins Rheintal, sind aber teilweise steiler erschlossen und bei der Erreichbarkeit sowie beim Winterdienst anders zu bewerten. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, ob ein Objekt in der flussnahen Ebene, am Hang oder im waldnahen Bereich liegt. Rheinnahe Grundstücke können einer erhöhten Hochwassergefährdung unterliegen, während Hanglagen in exponierten Lagen Aussichtsvorteile, aber auch Mehrkosten bei Gründung, Hangabfangung und Erschließung mit sich bringen.

Im historischen Kern von Vallendar finden sich viele Bürgerhäuser des 17. und 18. Jahrhunderts, oftmals Fachwerk mit geschnitzten Fassaden. Solche Häuser sind bauhistorisch wertvoll, bergen aber auch Risiken: Tragwerk, Holzschutz, Feuchtigkeit im Sockel- und Kellerbereich sowie Brandschutz sollten vor Kauf oder größerer Modernisierung durch Fachgutachten geprüft werden. Leitungen, Heizung und Dämmung sind häufig in mehreren Etappen nachgerüstet worden und entsprechen nicht immer aktuellem Standard. Der WHU-Campus in Vallendar sorgt zusätzlich für eine anhaltende Nachfrage nach kleinen Wohnungen, Apartments und WGs, insbesondere fußläufig zum Campus und zum Bahnhof. Vermietung an Studierende funktioniert hier anders als klassische Familienvermietung: Möblierung, Internetanbindung und flexible Mietdauern spielen eine wichtigere Rolle als bei langfristigen Mietverhältnissen. Bei Angeboten im Umfeld von WHU und Schönstatt entstehen dadurch eigene Teilmärkte mit zum Teil höheren Quadratmetermieten. In Mallendar, am Mallendarer Berg und in den Wohnlagen Richtung Westerwald dominieren Reihenhäuser, Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit und den 1970er- bis 1990er-Jahren. Hier ist der energetische Zustand sehr unterschiedlich. Für die Bewertung sind dokumentierte Sanierungsschritte (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und mögliche anstehende Investitionen entscheidend.

Vallendar verfügt über einen Bahnhof an der rechten Rheinstrecke, über den Regionalbahnen die Stadt in dichter Taktung mit Koblenz und Neuwied verbinden. Für Pendlerlagen ist die fußläufige Entfernung zum Bahnhof ein zentraler Werttreiber – sowohl bei Eigennutzung als auch bei der Vermietung an Studierende und Berufspendler. Der Stadtbusverkehr wird durch mehrere Linien des Verkehrsverbundes Rhein-Mosel bedient. Besonders wichtig ist die Linie 33, die als StadtBus Vallendar Bahnhof – Mallendarer Berg – Urbar – Koblenz verkehrt und damit die Hanglagen am Mallendarer Berg sowie Urbar direkt an Koblenz Hauptbahnhof anbindet. Zusätzliche Linien und Nachtangebote ergänzen das Netz, unter anderem mit späten Verbindungen zwischen Vallendar, Urbar und Koblenz. Bei der Mikrolagenanalyse ohne Auto sollte daher immer geprüft werden, welche Haltestelle (z. B. Bahnhof, Mallendarer Berg, Humboldthöhe, Schwimmbad) in welchem Fußweg erreichbar ist und ob direkte Verbindungen nach Koblenz, Neuwied oder Bendorf bestehen. Steile Hanglagen können trotz guter Busanbindung für manche Zielgruppen weniger attraktiv sein, etwa wegen der Wege zum Einkaufen oder zur Hochschule.

Die Stadt Vallendar arbeitet mit zahlreichen, teilweise sehr kleinteiligen Bebauungsplänen. Dazu gehören vorhabenbezogene Pläne wie „Rheinstraße 126-128“, Pläne für innerörtliche Lagen wie „Alte Stadthalle“ oder Festsetzungen für Straßenzüge wie „Auf der Zehn“. Diese Pläne werden vom Stadtrat als Satzung beschlossen und legen Nutzung, zulässige Baukörper, Geschossigkeit, Dachformen und Stellplätze häufig parzellenscharf fest. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob auf einem Grundstück überhaupt nachverdichtet oder erweitert werden darf. Als Rheinstadt ist Vallendar zudem von Hochwasser- und Starkregengefahren betroffen. Die Verbandsgemeinde hat ein Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzept erarbeitet, und das Land Rheinland-Pfalz stellt Sturzflutgefahrenkarten sowie Hochwassergefahrenkarten bereit. Gerade im Bereich der Rheinuferzone sowie entlang der Bachtäler (Hillscheider Bach) sollten diese Karten in die Risikobewertung einbezogen werden. Sie beeinflussen neben Versicherbarkeit und baulichen Anforderungen auch die Marktakzeptanz von Erdgeschoss- und Kellerräumen. Bei der Bewertung eines Objekts ist daher neben Grundbuchauszug und Baulastenauskunft immer zu prüfen, welcher Bebauungsplan gilt, ob das Grundstück in einem ausgewiesenen Gefahrenbereich liegt und ob Auflagen aus dem Vorsorgekonzept zu beachten sind. Diese Faktoren wirken sich direkt auf Nutzbarkeit, Ausbaupotenzial und damit auf den marktüblichen Wert aus.