ImmobilienbewertungBergkirchen 2025

Bergkirchen ist eine Flächengemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern und laut Gemeinde flächenmäßig die zweitgrößte Kommune des Landkreises mit rund 60 km². Die Bürgerinnen und Bürger verteilen sich auf 26 Ansiedlungen mit zwölf größeren Dörfern. Offiziell geführt werden unter anderem Günding, Feldgeding, Lauterbach, Oberbachern, Eschenried, Kreuzholzhausen sowie das Gewerbegebiet Bergkirchen-GADA. Landschaftlich deckt die Gemeinde sowohl einen Teil des Dachauer Mooses als auch nördlich der Amper das Dachauer Hügelland ab. Durch Ortsteile wie Palsweis, Eisolzried, Bergkirchen und Günding fließt die Maisach. Für den Alltag wichtig: Der MVV-Regionalbus 721 verbindet Bergkirchen über Haltestellen wie „Bergkirchen, Schule“ mit dem Bahnhof Dachau, an dem die S-Bahn-Linie S2 München hält. Dachau Bahnhof fungiert als zentraler Umsteigepunkt des MVV im Landkreis Dachau; von dort fahren die S-Bahnen der Linie S2 in engem Takt weiter Richtung München.

Die gewachsenen Dorfkerne der früher selbständigen Gemeinden Günding, Feldgeding, Lauterbach und Oberbachern wurden 1978 zur heutigen Gemeinde Bergkirchen zusammengeführt. Dadurch finden sich klassische Hofstellen, Einfamilienhäuser mit Nebengebäuden und kleinere Mehrfamilienhäuser direkt in den historischen Ortsmitten, oft entlang der Hauptstraßen und Kirchenplätze. Parallel läuft Nachverdichtung: Die Gemeinde stellt neue Bebauungs- und Grünordnungspläne (z. B. Plan Nr. 115 für Bergkirchen) auf und genehmigt Umnutzungen einzelner Einfamilienhäuser zu Mehrfamilienhäusern, etwa am Eichenweg in Günding. Kauf- oder Mietinteressenten sollten deshalb prüfen, ob das Gebäude in einem festgesetzten Bebauungsplan liegt, welche Dachform und Baugrenzen dort verlangt sind und ob eine Nutzungsänderung offiziell beschlossen wurde. In den niedrigeren Lagen entlang der Maisach – insbesondere rund um Bergkirchen und Günding – ist Hochwasserschutz ein Dauerthema; die Gemeinde informiert dazu mit eigenen Flyern.

Für freistehende Wohnhäuser mit größerem Grundstücksanteil in Ortsteilen wie Oberbachern oder Lauterbach ist das Sachwertverfahren häufig maßgeblich, weil Baujahr, baulicher Zustand und Grundstückszuschnitt sehr individuell ausfallen und der Bestand stark von landwirtschaftlichen Hofstellen geprägt ist. In zentraleren Lagen wie Günding oder Feldgeding gewinnt das Ertragswertverfahren an Bedeutung, sobald ein Haus offiziell als Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten geführt wird – solche Nutzungsänderungen beschließt der Bauausschuss der Gemeinde Bergkirchen regelmäßig, inklusive Vorgaben zu Dachform, Baugrenzen und Stellplätzen. In Neubau- oder Gewerbebereichen wie Bergkirchen-GADA, das als eigenes Gewerbegebiet mit Bebauungsplan geführt wird, oder in klar strukturierten Wohngebieten mit ähnlichen Haustypen kann zusätzlich das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Für Wohn- und Anlageobjekte spielt außerdem die Anbindung an den MVV-Regionalbus 721 Richtung Dachau Bahnhof (S-Bahn S2) eine Rolle, weil ein gesicherter Pendleranschluss ein typisches Argument in Gutachtergesprächen ist.