Schwabhausen, Bayern

ImmobilienbewertungSchwabhausen 2025

Aktuelle Marktpreise Schwabhausen
5.050 €/m²
Ø Kaufpreis
13,4 €/m²
Ø Mietpreis
Letzte Aktualisierung: 3.12.2025

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Lokaler Immobilienguide • Schwabhausen

Schwabhausen im Landkreis Dachau 2025

Schwabhausen hat einen eigenen S-Bahn-Haltepunkt und sehr unterschiedliche Ortsteile – dichter Ausbau an der Münchener Straße, bäuerliche Höfe in Rumeltshausen.

Lage & Struktur

Schwabhausen im Landkreis Dachau besteht aus Ortsteilen wie Arnbach, Oberroth, Rumeltshausen, Machtenstein, Stetten und Unterhandenzhofen. Durch den Hauptort läuft der Rothbach. Schwabhausen und Arnbach liegen an der S-Bahn-Linie S2.

Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?

Beim Kauf oder bei der Miete ist der Bebauungsplan wichtig. Die Gemeinde beschließt ihn als Satzung; darin stehen Art und Maß der Nutzung, Gebäudehöhen und überbaubare Flächen. Vor Unterschrift prüfen, was erlaubt ist.

Bewertung in Schwabhausen

Für die Bewertung muss man Ortsteile trennen: Arnbach, Oberroth oder die Hoflagen in Rumeltshausen wirken dörflich, rund um die Münchener Straße in Schwabhausen dichter und kleinstädtisch. Sachwert und Vergleichswert je Teilort separat ansetzen.

Mikrolage prüfen

Mikrolage prüfen heißt hier: Ist man fußläufig am barrierefreien S-Bahnhof Schwabhausen (Linie S2) mit Park-&-Ride an Münchener Straße/Dachauer Straße oder wohnt man weiter außen? Das entscheidet über Pendelkomfort und Zweitauto-Bedarf.

Häufige Fragen zu Schwabhausen

Welche Unterlagen brauche ich vor dem Kauf einer Immobilie in Schwabhausen?

In Schwabhausen sollten Sie Ihnen mindestens den gültigen Bebauungsplan bzw. die Satzung zum Grundstück besorgen, weil dort Nutzung, Bauweise und Höhen festgelegt sind. Diese Pläne stellt die Gemeinde öffentlich bereit und das Bauamt Schwabhausen ist Ansprechpartner. Zusätzlich brauchen Sie Grundbuchauszug, amtlichen Lageplan und Protokolle zu jüngeren Beschlüssen des Bau- und Umweltausschusses, falls Umbauten geplant sind.

Woran erkenne ich Modernisierungsbedarf?

Die Gemeinde verweist beim Thema Bauen ausdrücklich auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Alte Dächer, Fenster und Heizungen aus Bestandsgebäuden in den Dorfkernen (z. B. Rumeltshausen oder Oberroth) müssen oft energetisch nachgezogen werden, wenn Sie aufstocken, anbauen oder neu vermieten willst. Prüfe deshalb schon vor der Preisverhandlung: Dämmstandard, Heizung, eventuelle Auflagen aus dem Bebauungsplan zu Dachform oder Fassadenmaterial.

Wie teste ich die Mikrolage in Schwabhausen schnell?

Erstens: Pendeln. Stehst Sie morgens in ein paar Minuten am S-Bahnhof Schwabhausen (Linie S2, stufenloser Einstieg laut MVV), oder brauchen Sie erst das Auto? Zweitens: Umfeld. Lauf die direkte Nachbarschaft ab – Münchener Straße, Dachauer Straße und der Bereich am Bahnhof fühlen sich deutlich urbaner an als Randlagen in Arnbach oder Stetten. Diese Differenz spürst Sie sofort bei Lärm, Parken und Privatsphäre.
Vertrauenswürdige Quellen:
schwabhausen.de•gis.landratsamt-dachau.de•www.mvv-muenchen.de

Aktuelle Immobilienpreise in Schwabhausen

Durchschnittliche Mietpreise: 13,4 €/m², Kaufpreise: 5.050 €/m². Möchten Sie den Hauswert ermitteln für Ihre Immobilie?

Wohnungsmiete

13,2 €/m²
12,7 €/m² - 17,1 €/m²

Hausmiete

13,6 €/m²
13,1 €/m² - 17,1 €/m²

Wohnungskauf

4.850 €/m²
4.750 €/m² - 6.800 €/m²

Hauskauf

5.250 €/m²
5.050 €/m² - 6.450 €/m²

Datenquelle: Eigene Auswertung aktueller Marktdaten (Letzte Aktualisierung: 3.12.2025) und BORIS Bayern Bodenrichtwerte (Stichtag: 01.01.2024). Die angezeigten Preise sind Orientierungswerte; Objektzustand und Mikrolage können abweichen.

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