ImmobilienbewertungHebertshausen 2025

Hebertshausen liegt im Landkreis Dachau in Oberbayern und zieht sich vom Übergang der Münchner Schotterebene in das Donau-Isar-Hügelland über das Hebertshauser Moos, einem Teil des Dachauer Mooses. Die Gemeinde umfasst offiziell benannte Gemeindeteile wie Hebertshausen, Ampermoching, Deutenhofen, Prittlbach, Unterweilbach und Walpertshofen, ergänzt um sehr kleine Weiler und Einöden wie Gänsstall, Kaltmühle oder Hackermoos. Dass diese Orte amtlich geführt werden, merkt man sogar an den unterschiedlichen Vorwahlen: Hebertshausen, Deutenhofen und Prittlbach nutzen etwa 08131, während Ampermoching und Hackermoos unter 08139 bzw. sogar 089 laufen; postalisch dominiert 85241, einzelne Ortsteile wie Hackermoos führen 85764. Die Verwaltung sitzt Am Weinberg 1, 85241 Hebertshausen. Offiziell wird die Höhenlage der Gemeinde mit rund 489 m über NHN geführt und die Gesamtfläche mit knapp 30 km² beschrieben – also klar ländlich geprägt und flächig ausgedehnt, nicht nur ein kompakter Siedlungskern.

Der Gebäudebestand verteilt sich auf klassische Pfarrdörfer (Hebertshausen, Ampermoching), ältere Dorfkerne mit Kirche und gewachsenen Hofstellen sowie verstreute Weiler und Einöden. In Hebertshausen selbst liegen alter und neuer Friedhof an der Straße „Am Weinberg“, bei der St.-Georg-Kirche bzw. am Ortsende; in Ampermoching gibt es einen kirchlichen alten Friedhof an der Kirchenstraße bei St. Peter und zusätzlich einen gemeindlichen neuen Friedhof an der Schulstraße. Solche Strukturen zeigen, dass viele Grundstücke direkt an gewachsene Dorfkerne anschließen, oft mit Bestandsgebäuden, Anbauten und Nebengebäuden aus unterschiedlichen Baujahren statt durchgehend einheitlicher Siedlungsplanung. Parallel dazu spielt der Landschaftsraum Dachauer Moos bzw. Hebertshauser Moos weiterhin eine Rolle: Der Boden ist torf- und feuchtegeprägt, weshalb Feuchteschutz, Dränage und Fundamentzustand beim Kauf oder bei der Miete ernsthaft geprüft werden sollten, nicht nur reine energetische Modernisierung.

Für die Wertermittlung vor Ort greifen meist drei Ansätze: Das Vergleichswertverfahren bietet sich in dichter bebauten Kernen wie Hebertshausen oder Ampermoching an, wo ähnliche Wohnhäuser direkt nebeneinander stehen. Das Sachwertverfahren passt zu freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in Weilern wie Kaltmühle oder Reipertshofen, wo Grundstück und Gebäude als individuelles Ensemble betrachtet werden. Das Ertragswertverfahren spielt eine Rolle näher am ÖPNV-Knoten: Der Haltepunkt „Hebertshausen“ an der Bahnstrecke München–Petershausen wird durch die Linie S2 der S-Bahn München bedient; laut Münchner Verkehrs- und Tarifverbund bestehen dort Busanschlüsse u.a. an die Linien 723, 725 sowie die bedarfsorientierten Angebote 7000 und 7090. Diese direkte Schiene plus Busdrehkreuz macht vermietete Objekte in Bahnhofsnähe grundsätzlich als laufende Einnahmequelle bewertbar, während Randlagen stärker vom Eigenwert des Grundstücks leben.