ImmobilienbewertungRoehrmoos 2025

Röhrmoos liegt im Landkreis Dachau im Regierungsbezirk Oberbayern und bildet seit der bayerischen Gebietsreform 1972–1978 eine gemeinsame Gemeinde aus den zuvor eigenständigen Orten Biberbach, Großinzemoos, Schönbrunn, Sigmertshausen und Röhrmoos. Die Gemeinde spricht heute von rund 6.500 Einwohnern und nennt als Ortsteile unter anderem Riedenzhofen, Kleininzemoos, Rudelzhofen, Schönbrunn und den Kernort Röhrmoos-Station. Südöstlich von Riedenzhofen liegt das „Moos“, eine frühere Torfabbau- und Niedermoorfläche. Laut Gemeinde wurde die Fläche gepachtet und schrittweise renaturiert, damit sich wieder typische Moorfauna und -flora entwickeln kann. Parallel dazu verweist die Gemeinde regelmäßig auf ihre ÖPNV-Anbindung: Röhrmoos verfügt über einen eigenen S-Bahn-Haltepunkt „Röhrmoos“ der Linie S2, dazu fahren MVV-Buslinien wie 727 und 772 durch die Ortsteile und bedienen auch Haltestellen in Biberbach oder Schönbrunn.

Die Bebauung in Röhrmoos ist extrem uneinheitlich, was Käuferinnen und Mieter sofort spüren. In Großinzemoos setzte ab etwa 1965 eine rege Wohnbautätigkeit ein, ausgelöst durch die Nähe zum Bahnhof Röhrmoos; später entstanden am nordöstlichen Ortsrand neue Siedlungen an Straßen wie „Obere Läng“ und Drosselweg (Erschließung 2012/2015). Biberbach dagegen hat laut Gemeinde bis heute eine überwiegend landwirtschaftlich geprägte Struktur mit gewachsenen Höfen. Kleininzemoos ist historisch aus einzelnen Hofstellen rund um die Kirche St. Margareth auf einem sandigen Hügel zusammengewachsen; dort wurde früher Schweißsand abgebaut, und der Ort ist nach und nach mit Röhrmoos-Station verwachsen. Riedenzhofen blieb lange dörflich, profitiert inzwischen aber vom nördlichen Zugang zum Bahnsteig Röhrmoos, der einen sehr kurzen Weg zur S-Bahn bietet. Praktisch heißt das: Beim Kauf nicht nur auf Fassade und Energieklasse schauen, sondern Bodenaufbau, Anbauten und Entwässerung im jeweiligen Ortsteil prüfen.

Für die Wertermittlung in Röhrmoos funktionieren meist drei Ansätze. Erstens der Vergleichswert: In den verdichteten Siedlungsbereichen rund um Röhrmoos-Station finden sich viele ähnlich zugeschnittene Wohnhäuser aus denselben Bauphasen, was Vergleichbarkeit schafft. Zweitens der Sachwert: In Ortsteilen wie Biberbach, Rudelzhofen oder Schillhofen stehen historische Hofstellen mit Nebengebäuden, Werkstätten und alten Wirtschaftsflächen; hier zählt Substanz, Bausubstanzalter und Zustand der Nebengebäude mehr als reine Wohnfläche. Drittens kann der Ertragswert relevant werden, etwa bei vermieteten Mehrfamilienhäusern nahe der Bahnhofstraße oder in neueren Quartieren von Großinzemoos. Ein wichtiger Hinweis der Gemeinde: Röhrmoos ist kleinteilig und geschichtlich stark differenziert – Schönbrunn besitzt ein historisch gewachsenes Ensemble mit Schlossbezug, während Einzelhöfe wie Durchsamsried völlig eigen stehen. Wer pauschal mit einem Durchschnittswert rechnet, liegt schnell daneben.