ImmobilienbewertungOdelzhausen 2025

Odelzhausen liegt im westlichen Landkreis Dachau (Oberbayern) und ist eine eigenständige Gemeinde. Dazu gehören klar getrennte Ortsteile wie Odelzhausen selbst, Sittenbach, Taxa, Höfa, Hadersried und Todtenried. Diese Orte haben jeweils ihren gewachsenen Dorfkern mit Feuerwehrhaus oder Maibaum; dazwischen liegen Kuppen und Mulden des Glonntals. Die Glonn, ein linker Zufluss der Amper, läuft als schmaler Talbach durch die Gemeinde und säumt Wiesenflächen. Prägend für den Hauptort ist das historische Ensemble aus Schloss Odelzhausen und der barocken Pfarrkirche St. Benedikt, das von der Gemeinde als identitätsstiftend beschrieben wird. Am Hauptort sitzen außerdem Gewerbeflächen an der Rudolf-Diesel-Straße nahe der Autobahnauffahrt; hier befindet sich auch ein wichtiger Umsteigepunkt für Pendler. Der öffentliche Nahverkehr wird über die MVV-Regionalbuslinien 703 und 721 sowie den ExpressBus X732 mit der Haltestelle „Odelzhausen, Rudolf-Diesel-Str.“ abgewickelt.

Wer in Odelzhausen kaufen oder mieten will, trifft grob drei Bestandscluster. Erstens der alte Kern mit Schloss Odelzhausen, der Pfarrkirche St. Benedikt und ehemaligen Hofstellen nahe der Hauptstraße. Diese Gebäude wirken oft dicht an der Straße gebaut, haben Nebengebäude im Innenhof und teilweise noch traditionelle Dachformen. Zweitens Einfamilien- und Doppelhausgebiete aus den Nachkriegsjahrzehnten bis in die 1990er, etwa am Rand von Sittenbach oder Höfa. In diesen Siedlungen stammen Fenster, Dachaufbauten und Heiztechnik häufig noch aus Baujahren, in denen Energieeffizienz kein großes Thema war; Modernisierungskosten sollte man also realistisch mitdenken. Drittens neuere Wohn- und Gewerbebauten entlang der Rudolf-Diesel-Straße beim Park-and-Ride-Bereich. Die Gemeinde regelt Nachverdichtung aktiv über Bebauungspläne und Außenbereichssatzungen. Für den Ortsteil Hadersried liegt z. B. eine „Änderung und Erweiterung der Außenbereichssatzung“ vor, die festlegt, wo im Außenbereich gebaut oder erweitert werden darf. Wer ein Haus am Dorfrand übernimmt, sollte diese Vorgaben kennen, weil spätere Anbauten dort oft strenger begrenzt sind als mitten im Altbestand.

Für die Wertermittlung in Odelzhausen taugt kein Einheitsrezept. In den eher geschlossenen Dorfstrukturen von Sittenbach, Höfa oder Taxa stehen freistehende Wohnhäuser und kleinere Höfe dicht nebeneinander. Dort lässt sich der Vergleichswert gut anwenden, weil Haustypen, Ausbauzustand und energetische Modernisierung oft ähnlich sind. In Hadersried oder Todtenried gibt es noch landwirtschaftlich geprägte Anwesen; hier spielt die Substanz der Gebäude, die Größe der Nebengebäude und die Nutzbarkeit der Hofflächen eine große Rolle, weshalb das Sachwertverfahren meist sauberer spiegelt, was real vorhanden ist. Entlang der Rudolf-Diesel-Straße Richtung Autobahn trifft man dagegen auf Mischobjekte aus Wohnen, Lager, Werkstatt und Büro. Diese Lage ist zugleich an den ExpressBus X732 angebunden; die MVV führt die Haltestelle „Odelzhausen, Rudolf-Diesel-Str.“ als Park-&-Ride-Knoten für Pendler. Solche Einheiten betrachtet man eher mit einem Ertragswertansatz.

Vor Vertragsunterschrift nicht nur das Exposé lesen, sondern rausgehen. Punkt eins: Glonntal. Die Glonn schneidet mehrere Ortsteile; der Hochwassernachrichtendienst Bayern beobachtet hier den Pegel „Odelzhausen / Glonn“. Wer nah an bachbegleitenden Wiesen kauft oder mietet, prüft also, wie tief das Grundstück liegt, ob Kelleröffnungen ebenerdig zur Aue stehen und ob Wasser bereits Spuren an Sockelputz oder Garagen hinterlassen hat. Punkt zwei: Erreichbarkeit. Die Bushaltestellen in der Rudolf-Diesel-Straße bündeln Park-&-Ride und den ExpressBus X732, praktisch für Pendler, die täglich aus dem Gewerbebereich starten wollen. Punkt drei: Umfeld. Taxa wirkt kleinteilig und eher ruhig-dörflich, während an der Rudolf-Diesel-Straße Gewerbe, Verkehr und Anlieferung dominieren. Abends und am Wochenende einfach mal hinhören, ob Rolltore, Lieferwagen oder Busse stören. Diese Unterschiede schlagen direkt auf Ruhe, Stellplätze und spätere Vermietbarkeit.