ImmobilienbewertungDachau 2025

Dachau ist die Große Kreisstadt im gleichnamigen Landkreis nördlich von München und liegt direkt an der Amper. Die Stadt gliedert sich in mehrere deutlich unterscheidbare Bereiche: Die Altstadt auf dem Höhenrücken über dem Fluss mit Schloss, Markt und Kopfsteinpflaster-Straßen, die Stadtteile Dachau-Ost und Dachau-Süd mit dichten Wohnquartieren sowie das eingemeindete Gebiet der früheren Gemeinde Pellheim mit Orten wie Pellheim, Assenhausen, Lohfeld, Pullhausen und Viehhausen. Die Altstadt steht seit 1984 als Ensemble unter Schutz, was sich auf Fassadengestaltung, Dachformen und Straßenraumgestaltung auswirkt. Unterhalb und südlich des Hangs schließen sich Augustenfeld und weitere Nachkriegs- und Neubaugebiete an, die stärker vom Geschosswohnungsbau und Reihenhausstrukturen geprägt sind. Richtung Westen und Norden öffnet sich das Stadtgebiet zum Dachauer Moos und zu den Amperauen, die durch Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete im Landkreis Dachau mitgeprägt werden. Für die Immobilienbewertung ist diese klare Gliederung entscheidend: Altstadtlagen mit historischen Gebäuden, verdichtete Siedlungsbereiche in Bahnhofsnähe und die ländlichen Ortsteile rund um Pellheim bilden sehr unterschiedliche Teilmärkte, was sich in Preisniveau, Nachfrage und bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen widerspiegelt.

Wer in Dachau kauft oder mietet, trifft auf sehr unterschiedliche Gebäudestrukturen. In der Altstadt dominieren ältere Häuser mit kleinteiligen Grundrissen, historischen Fassaden und oft begrenzten Stellplatzflächen. Hier sind Eingriffe an Dach, Fenstern oder Straßenraum durch Ensemble- und Denkmalschutz stärker reguliert; energetische Sanierungen und Modernisierungen müssen eng mit den Vorgaben der Stadt abgestimmt werden. In Augustenfeld, Dachau-Ost und Dachau-Süd finden sich dagegen überwiegend Nachkriegsbauten, größere Wohnanlagen und Reihenhäuser verschiedener Baujahre. Hier variieren Schallschutzstandard, energetischer Zustand und Außenanlagen stark: von sanierungsbedürftigen Beständen bis hin zu jüngeren Quartieren mit zeitgemäßer Dämmung, Aufzügen und Tiefgaragen. In den Ortsteilen rund um Pellheim treten landwirtschaftlich geprägte Anwesen, Resthöfe und Einfamilienhäuser mit größeren Grundstücken hinzu. Wasser ist ein Bewertungsfaktor, den Sie nicht unterschätzen sollten: Dachau liegt an der Amper, kleinere Gewässer wie Webelsbach oder Ascherbach durchziehen das Stadtgebiet. Für Amper und Nebenbäche liegen offizielle Hochwassergefahren- und Risikokarten vor, die über den UmweltAtlas Bayern abrufbar sind. Ergänzend beschreibt das Wasserwirtschaftsamt München Überschwemmungsgebiete entlang der Amper, in denen Siedlungsbereiche wie Holzgarten und Im Lus bei einem hundertjährlichen Hochwasser betroffen sein können. Vor einem Ankauf in flussnahen Bereichen sollten daher Hochwassergefahrenkarte, mögliche Schutzmaßnahmen sowie Versicherbarkeit des Objekts zur konkreten Adresse geprüft werden.

Zentraler Verkehrsknoten ist der Bahnhof Dachau. Hier halten die S-Bahn-Linie S2 sowie Regionalzüge der Deutschen Bahn. Die S2 bindet Dachau ohne Umstieg an den Münchner Hauptbahnhof an, zusätzlich bestehen Regionalverbindungen Richtung München, Ingolstadt, Treuchtlingen und Nürnberg. Die Fahrzeit der Regionalzüge zum Hauptbahnhof München liegt bei etwa 15 Minuten, mit der S-Bahn dauert es rund eine halbe Stunde. Innerhalb der Stadt verbinden mehrere Stadtbuslinien der Stadtwerke Dachau die Quartiere untereinander, ergänzt um Regionalbuslinien im Netz des Münchner Verkehrs- und Tarifverbunds. Dachau liegt dabei in zwei Tarifzonen des MVV. Für Pendlerinnen und Pendler Richtung Flughafen München sind Verbindungen über München oder die Regionalzüge Richtung Freising üblich; der Flughafen liegt rund 27 km entfernt. Für die Bewertung von Wohnlagen lässt sich grob sagen: Adressen, die fußläufig oder mit kurzer Busanbindung zum Bahnhof Dachau liegen, werden im Markt deutlich bevorzugt. In den ländlichen Ortsteilen wie Pellheim spielen dagegen Kfz-Erreichbarkeit, Stellplatzsituation und Arbeitswege nach München oder in die Region eine größere Rolle.

Für die Wertermittlung in Dachau werden die klassischen deutschen Bewertungsverfahren eingesetzt: Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in den Wohnlagen von Altstadt, Augustenfeld oder Dachau-Ost werden überwiegend im Vergleichswertverfahren bewertet, Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser im Ertragswertverfahren. Freistehende Einfamilienhäuser sowie resthofartige Anwesen in den Ortsteilen rund um Pellheim lassen sich regelmäßig sinnvoll im Sachwertverfahren mit marktangepassten Zu- und Abschlägen betrachten. Neben dem allgemeinen Preisniveau im Speckgürtel Münchens sind insbesondere Mikrolage, Baualter, energetischer Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen wertbestimmend. In der Altstadt beeinflussen Ensemble- oder Denkmalschutz die Modernisierungsmöglichkeiten und damit auch Investitionskosten. In Dachau-Ost oder Dachau-Süd sind dagegen Grundrissqualität, Stellplatzsituation, Schallschutz und Nachverdichtung wichtige Themen. In hochwassergefährdeten Zonen spielen zusätzliche bauliche Anforderungen, mögliche Nutzungseinschränkungen und Versicherbarkeit in die Bewertung hinein. Für eine fundierte Bewertung sollten amtliche und kommunale Unterlagen herangezogen werden: Flächennutzungsplan und Bebauungspläne der Stadt Dachau, gegebenenfalls Erhaltungssatzungen oder Gestaltungssatzungen, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses sowie die Hochwassergefahrenkarten des Freistaats Bayern. Gerade bei Projektentwicklungen oder größeren Sanierungen in Dachau empfiehlt sich frühzeitig die Abstimmung mit dem Stadtbauamt und dem zuständigen Wasserwirtschaftsamt.