ImmobilienbewertungBreitenberg 2025

Breitenberg liegt im Landkreis Passau im Unteren Bayerischen Wald. Die Gemeinde ist kleinteilig gegliedert; offiziell genannte Ortsteile sind u. a. Breitenberg, Burgstallberg, Gegenbach, Gollnerberg, Gollnerhäuser, Hangerleiten, Hirschenberg, Jägerbild, Jägersteig, Kohlstatt, Neumühle, Obernstein, Rastbüchl, Schönberg, Sonningersteig, Spiesbrunn, Tiefleiten und Ungarsteig . Die Siedlungen liegen auf Höhenrücken und in Kerbtälern des Bayerischen Waldes; die Mischung aus offenen Fluren und Waldstücken führt zu wechselnden Sicht- und Besonnungslagen. Alltagswege orientieren sich an den Hauptachsen Richtung Hauzenberg und Passau.

Im Bestand überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser unterschiedlicher Baujahre, häufig in Hanglage oder mit Nebengebäuden. Bei Bestandsobjekten sind energetische Sanierungen (Dach, Fenster, Heizung), Feuchteschutz sowie die Ertüchtigung von Zufahrten und Stellflächen typische Prüfpunkte. Für Neubau, Umbau und Nachverdichtung gelten die Bebauungspläne und örtlichen Satzungen; rechtskräftige Planwerke sowie Verfahren in Aufstellung sind über das kommunale Bauleitplan-Angebot verlinkt und im Geoportal des Freistaats einsehbar . Zusätzlich sollten Erschließungsthemen (Wasser, Abwasser, Oberflächenwasserführung) und die Zuwegung in winterlichen Monaten bewertet werden.

Für freistehende Wohnhäuser ist der Sachwert mit regional kalibrierten Normalherstellungskosten eine tragfähige Basis; Vergleichswerte können bei jüngeren oder standardisierten Objekten flankierend eingesetzt werden. Im Ertragswert lassen sich vermietete Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Einheiten im Ortskern angemessen abbilden. Wesentlich für die Ableitung marktgerechter Werte sind lagebedingte Zu- und Abschläge: Ortsteile unterscheiden sich hinsichtlich Höhenlage, Erreichbarkeit, Besonnung und Nähe zu Infrastruktur (Haltestellen, Einrichtungen). Bewertungsannahmen sollten daher ausdrücklich für die konkrete Adresse hergeleitet und mit Plänen sowie Ortsbegehung verprobt werden.

Praktisch vor Ort prüfen: 1) ÖPNV-Nähe – die Haltestelle „Breitenberg, Passauer-Str.“ wird von der Regionalbuslinie 7599 Passau–Thyrnau–Hauzenberg–Sonnen–Breitenberg bedient; Takt, Betriebstage und Umstiege sind dem aktuellen Linienfahrplan zu entnehmen . 2) Siedlungszuschnitt – in Ortsteilen wie Rastbüchl oder Schönberg Mikrolage, Höhenlage, Wendemöglichkeiten für größere Fahrzeuge und Winterdienst prüfen. 3) Umgebung – Waldsäume, Hangneigungen und mögliche Beschattungen durch Geländekanten oder Baumbestand in den Tages- und Jahreslauf einbeziehen.