ImmobilienbewertungBuechlberg 2025

Die Gemeinde liegt im südlichen Bayerischen Wald und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Zum Gemeindegebiet zählen zahlreiche Ortsteile wie Denkhof, Germannsberg, Kammerwetzdorf, Windpassing, Eberhardsberg und Sölling; die Siedlungsstruktur ist entsprechend kleinteilig, wodurch sich Lagequalitäten innerhalb kurzer Distanzen merklich unterscheiden können. Die regionale Busanbindung erfolgt im Verbundtarif DonauWald mit Verbindungen über Salzweg und Hutthurm nach Passau; in den Fahrplänen sind u. a. die Linien 6380 und 6226 ausgewiesen.

Das Ortsbild ist durch Einfamilien- und Bauernhäuser, Streu- und Weilerlagen sowie neuere Wohngebiete geprägt; rechtliche Rahmenbedingungen ergeben sich aus den rechtskräftigen Bebauungsplänen der Gemeinde (z. B. „Salzbergsiedlung“ Deckblatt Nr. 24, 2024). Vor dem Kauf empfiehlt sich eine Prüfung der textlichen Festsetzungen (z. B. Bauweise, Dachform, Einfriedungen) und möglicher Immissions- oder Gestaltungsauflagen. Bei Bestandsobjekten sind Dämmstandard, Heizung (inkl. mögliche Austauschpflichten) und Fenster prüfrelevant; bei Hanglagen sollten Entwässerung, Standsicherheit von Stützmauern und Zufahrtsbreiten begutachtet werden. Für Neubau oder Anbauten gilt: Genehmigungsfähigkeit immer gegen den einschlägigen Bebauungsplan und eventuelle Satzungen abgleichen – die Gemeinde stellt die Planunterlagen online bereit.

Für freistehende Wohnhäuser und Mischformen aus Wohnen/Nebenbetrieb ist das Sachwertverfahren oft tragfähig; Modernisierungsgrad und Nebengebäude (z. B. Stadl, Stadel, Garagen) sind separat zu bewerten. Im Vergleichswertverfahren sollten Sie strikt ortsteilgenau segmentieren: Denkhof oder Germannsberg unterscheiden sich hinsichtlich Höhenlage, Zuschnitt und Nachbarschaft von zentraleren Lagen im Hauptort, was sich in Marktpräferenzen widerspiegelt. Beim Ertragswert in dörflichen Teilmärkten konservativ kalibrieren (Leerstands- und Bewirtschaftungsrisiken, nicht-standardisierte Mietverhältnisse). Bei Objekten in festgesetzten Gebieten sind die aktuellen Festsetzungen mit dem Bestand zu spiegeln; Abweichungen (z. B. Dachneigung, GRZ) können Nachgenehmigungen oder Anpassungen erfordern und damit den Wert beeinflussen.

Praxis-Check: