ImmobilienbewertungBunde 2025

Bunde ist eine Einheitsgemeinde im Landkreis Leer und liegt im historischen Rheiderland unmittelbar am Dollart, einer Bucht der Nordsee. Als einzige ostfriesische Kommune besitzt Bunde eine Landgrenze zu den Niederlanden. Die Gemeinde ist in fünf Ortsteile gegliedert: den Hauptort Bunde, Bunderhee, Boen, Wymeer und die Ortschaft Dollart mit ihren Polderdörfern wie Ditzumerverlaat, Heinitzpolder oder Landschaftspolder. Die Einwohnerdichte liegt mit rund 62 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, was sich in vielen großen Hofstellen und locker bebauten Dörfern zeigt. Geologisch treffen in Bunde ein südlich-nördlich verlaufender Geestrücken und ausgedehnte Marsch- und Moorflächen aufeinander. Der Ortskern von Bunde liegt erhöht auf der Geest, während weite Teile der Ortschaft Dollart als eingedeichte Polderflächen unter Meeresspiegelniveau liegen. Mit dem Wynhamster Kolk befindet sich im Gemeindegebiet eine der tiefsten Landstellen Deutschlands, rund 2,5 Meter unter Normalnull, was die Bedeutung der Deichsicherheit unterstreicht. Für die Bewertung von Immobilien sind zudem die Schutzgebiete relevant: Das Naturschutzgebiet Hochmoor Wymeer im Ortsteil Wymeer erhält Moorreste und beeinflusst zum Beispiel Entwässerung und mögliche Erweiterungen. Zwischen Bunderhee und St. Georgiwold liegen die Schutzbereiche Süderkolk und das Landschaftsschutzgebiet Norderkolk und Umgebung, die ebenfalls Restriktionen für künftige Nutzungsänderungen mit sich bringen können.

Verkehrlich profitiert Bunde von der Nähe zum Autobahnkreuz an der A31 mit Abzweig der A280 Richtung niederländische Grenze. Damit sind sowohl die Nordseeküste als auch das Ruhrgebiet und Groningen gut erreichbar, was für Pendler und Logistikbetriebe attraktiv ist. Im öffentlichen Nahverkehr spielt die Buslinie 620 eine zentrale Rolle, die Leer über Weener mit Bunde (Kirchring/Rathaus) verbindet und so den Hauptort an den Regionalbahnhof Leer und das Mittelzentrum anbindet. Langfristig besonders relevant ist der neue Haltepunkt Bunde an der reaktivierten Bahnstrecke Richtung Groningen: Der Planfeststellungsbeschluss des Eisenbahn-Bundesamts liegt vor, die bauliche Umsetzung ist weit fortgeschritten und nach derzeitigem Stand ist eine Inbetriebnahme ab Frühjahr 2026 vorgesehen. Ein funktionierender Schienenanschluss erhöht die Attraktivität von Wohnlagen im Umfeld des Haltepunkts deutlich und kann sich mittelfristig in steigenden Bodenwerten und engerem Markt für pendlergeeignete Wohnungen und Reihenhäuser niederschlagen. Bei der Bewertung von Immobilien sollten daher Entfernungen zu Haltestellen der Linie 620 sowie die künftige Distanz zum Haltepunkt Bunde systematisch berücksichtigt werden.

Das Immobilienangebot in Bunde ist stark von Landwirtschaft und Tourismus geprägt. In allen Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, vielfach als Gulfhöfe oder Polderhöfe mit großen Wirtschaftsgebäuden, teils aus dem 18. und 19. Jahrhundert. Im Hauptort Bunde finden sich zusätzlich kompaktere Siedlungsstrukturen mit Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bebauung sowie einzelne neuere Baugebiete. Die Ortschaft Dollart bringt durch ihre Polderdörfer entlang des Deichs besondere Lagen mit Blick in den Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer. Hier sind neben landwirtschaftlichen Betrieben auch Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und gastronomische Nutzungen zu finden, was zu einer anderen Renditelogik als in reinen Wohnlagen führt. Der staatlich anerkannte Erholungsort Bunde profitiert von Rad- und Naturtourismus, etwa entlang der Dollart-Route und im Landschaftsschutzgebiet Wymeer. Für die Marktanalyse ist wichtig, zwischen klassischen Wohnstandorten im Hauptort, hofgeprägten Wirtschaftslagen in Wymeer, Boen und Bunderhee sowie tourismusnahen Polderlagen zu unterscheiden. Vergleichspreise und Ertragsansätze können zwischen diesen Segmenten deutlich differieren.

Für die Immobilienbewertung in Bunde ist die Mikrolage entscheidend. Gebäude im Hauptort Bunde, in Bunderhee oder Boen liegen überwiegend auf Geest- oder höher gelegenen Moorstandorten mit vergleichsweise geringem Überflutungsrisiko. Demgegenüber stehen Objekte in Wymeer, im Landschaftspolder oder in anderen Polderdörfern der Ortschaft Dollart, die teilweise deutlich unter Meeresspiegelniveau liegen und auf moderne Deichsicherung angewiesen sind. Hier sollten Gutachterinnen und Gutachter insbesondere Grundwasserstände, Entwässerung und mögliche Auflagen aus Wasser- und Deichrecht prüfen. Hinzu kommen naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen: In der Nähe von Hochmoor Wymeer, Süderkolk und Norderkolk können Eingriffe in Natur und Landschaft strenger geregelt sein, was sich auf Erweiterungsmöglichkeiten und bauliche Veränderungen auswirkt. Gleichzeitig besitzen historische Gulfhöfe, das Steinhaus Bunderhee und gewachsene Hofensembles einen hohen Denkmal- und Ensembleschutzwert, der bei Modernisierungen zu berücksichtigen ist. Im Bewertungsalltag werden in Bunde häufig Sachwert- und Vergleichswertverfahren angewendet, ergänzt um Ertragsansätze bei vermieteten Wohnobjekten und Feriennutzungen. Grundlage sollten stets aktuelle Bauleitpläne und der vorbereitende Flächennutzungsplan der Gemeinde sein, die Baugrenzen, Nutzungsarten und potenzielle Entwicklungsmöglichkeiten festlegen.