ImmobilienbewertungWeener 2025

Weener liegt im Landkreis Leer links der Ems und ist die einzige Stadt der historischen Region Rheiderland. Das Stadtgebiet umfasst 15 Ortsteile, darunter die Kernstadt Weener sowie Möhlenwarf, Tichelwarf, Stapelmoor, Holthusen, Weenermoor, Halte oder St. Georgiwold . Die Altstadt und das Hafengebiet bilden den dicht bebauten Kern, während die meisten Ortsteile eher dörflich und landwirtschaftlich geprägt sind. Stadtgeographisch vereint Weener die typischen Landschaftsformen Ostfrieslands: Marschflächen entlang der Ems, Moorbereiche und leicht erhöhte Geestrücken . Immobilien in den höher gelegenen Bereichen und innerhalb der geschlossenen Ortschaften unterscheiden sich hinsichtlich Feuchterisiko und Baugrund oft von Gebäuden im tiefer liegenden Marschbereich. Für die Wertermittlung ist es sinnvoll, zwischen Kernstadtlagen (Altstadt, Hafennähe, jüngere Siedlungen wie im Bereich Berliner Straße/Hütthaussiedlung), gewerblich geprägten Lagen entlang der B436 und den ländlichen Ortsteilen zu differenzieren. Nachfrage, Bodenrichtwerte und typische Gebäudegrößen variieren deutlich zwischen diesen Mikromärkten.

Die Altstadt von Weener mit der Norderstraße, dem historischen Hafenbecken und den Speicher- und Bürgerhäusern bildet das städtebaulich markanteste Quartier der Stadt. Der Alte Hafen wird heute als Freizeit- und Sportboothafen genutzt und ist durch eine Schleuse tideunabhängig . In unmittelbarer Nähe befinden sich die evangelisch-reformierte Kirche mit der Arp-Schnitger-Orgel, das Organeum sowie das historische Hafenhaus . Für den Bereich „Altstadt/Erweiterungsgebiet“ gilt eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, die das Ortsbild und die historische Bausubstanz sichern soll . Eigentümerinnen und Eigentümer sollten deshalb bei Umbauten, Gauben, Fenstern oder Fassadenfarben mit zusätzlichen Vorgaben und Abstimmungsbedarf rechnen. Im Bestand dominieren in der Altstadt ältere Backstein-Stadthäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser und teils sanierte Wohn- und Geschäftshäuser. Energetischer Standard, Feuchteschutz und Erreichbarkeit von Stellplätzen sind wichtige Bewertungskriterien. Im Umfeld des Hafens und entlang der Ems kommen zudem Aspekte wie Blickbeziehungen, touristische Nutzung und mögliche Lärmbelastung durch Veranstaltungen hinzu.

Weener ist über die Bundesstraße B436, die nahe Autobahnanschlussstelle Papenburg (A31) und die Verbindung zur A280 in Richtung Groningen gut an das überregionale Straßennetz angebunden . Der Gewerbepark Rheiderland an der Autobahn bietet Arbeitsplätze und beeinflusst die Nachfrage in den umliegenden Ortsteilen. Der Bahnhof Weener liegt an der Bahnstrecke Leer–Groningen. Seit der Zerstörung der Friesenbrücke erfolgt zwischen Leer und Weener ein Schienenersatzverkehr mit Bussen; ab Weener fahren Nahverkehrszüge des Betreibers Arriva weiter bis Groningen . Für Pendlerinnen und Pendler sind Lage und Erreichbarkeit des Bahnhofs sowie die Taktung in Richtung Leer und Niederlande bedeutsam. Innerstädtisch ist die Buslinie 620 mit Haltestellen wie „Weener Hafen“, „Neue Straße/Krankenhaus“, „Bahnhofstraße/Kirche“ und „Weener Bahnhof“ relevant; sie verknüpft Weener unter anderem mit Bunde . Wohnlagen mit fußläufigem Zugang zu diesen Achsen, insbesondere für ältere Bewohnerinnen und Bewohner, werden im Markt in der Regel besser bewertet als abgelegene Außenbereiche. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung konzentrieren sich vor allem in der Kernstadt.

Weener profitiert von der Lage am Emsufer, dem Sportboothafen und den Radwegen im Rheiderland, die unter anderem über die Dollard Route und den EmsRadweg erschlossen werden g]. Diese Freiräume erhöhen die Wohn- und Freizeitqualität, besonders in wassernahen Quartieren und entlang der Deiche. Gleichzeitig liegt Weener in einem hochwassergefährdeten Küstenvorland, das durch die Rheider Deichacht mit rund 49,9 km Deichlänge gesichert wird . Projekte wie der geplante Süßwasserpolder bei Weener dienen dem Naturschutz und dem Wasserhaushalt, ohne die Trinkwasserversorgung zu gefährden . Bei der Bewertung von Immobilien sollten deshalb neben Deichsicherheit insbesondere lokale Hochwasser- und Starkregengefahrenkarten, der Grundwasserstand sowie Bauweise und Abdichtung von Kellern oder Bodenplatten berücksichtigt werden. In tiefer gelegenen Marschlagen können Anforderungen an Aufständerung, Dränage oder Rückstauschutz höher sein als auf Geestlagen.

Der Immobilienmarkt in Weener ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser, kleinere Wohngebäude und einige Mehrfamilienhäuser geprägt. Die Altstadt und das Hafenumfeld gelten als charakterstarke, aber sanierungsintensive Bestandslagen, während in Siedlungen wie im Bereich Berliner Straße/Hütthaussiedlung eher Nachkriegs- und spätere Einfamilienhausstrukturen dominieren . In den Ortsteilen finden sich häufiger größere Grundstücke, Nebengebäude und landwirtschaftliche Resthöfe. Weener verzeichnet einen Anteil von rund 4,4 % Einwohnern mit niederländischem Pass, was unter anderem mit niedrigeren Immobilienpreisen im Vergleich zum Nachbarland erklärt wird . Diese grenzüberschreitende Nachfrage wirkt sich besonders auf gut erreichbare Lagen mit Autobahn- oder Bahnanschluss aus. Für die Wertermittlung kommen in der Praxis überwiegend Vergleichs- und Sachwertverfahren zum Einsatz, bei Renditeobjekten ergänzend der Ertragswert. Im Altstadt-Erhaltungsgebiet müssen neben dem technischen Zustand der Bausubstanz auch rechtliche Rahmenbedingungen (Erhaltungssatzung, Denkmalschutz, Vorgaben an Gestaltung) berücksichtigt werden, da sie Modernisierungskosten und Nutzungsoptionen beeinflussen . In den Außenbereichen rücken Aspekte wie wirtschaftliche Nutzbarkeit von Nebengebäuden, Erschließung, landwirtschaftliche Emissionen und Windenergieanlagen stärker in den Vordergrund. Eine belastbare Bewertung sollte daher stets auf aktuellen Bodenrichtwerten, einem Orts- und Gebäudebesichtigungstermin sowie einer genauen Einordnung der Mikrolage innerhalb von Stadt und Ortsteil beruhen.