ImmobilienbewertungLeer Ostfriesland 2025

Leer ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und liegt im Süden Ostfrieslands an der Mündung der Leda in die Ems. Das Stadtgebiet umfasst die Kernstadt und acht offizielle Stadtteile: Bingum, Heisfelde, Hohegaste, Leerort, Loga, Logabirum, Nettelburg und Nüttermoor, hinzu kommen kleinere Siedlungen wie Siebenbergen und Logaerfeld. Westlich der Ems (Bingum) und südlich der Leda (Nettelburg) prägen eher ländliche Strukturen mit Einfamilienhäusern und Landwirtschaft die Wohnlage, während die Kernstadt mit Altstadt, Hafen, Behörden und Dienstleistungen das urbane Zentrum bildet. In Loga und entlang der Leda finden sich teils hochwertige Wohnlagen mit Nähe zu Parkanlagen und Wasser, Logabirum und Heisfelde sind von Einfamilienhausgebieten und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt. Die Altstadt rund um den Hafen bietet dichte Blockrandbebauung mit gemischter Nutzung aus Wohnen, Gastronomie und kleinteiligem Handel. Für die Immobilienbewertung ist daher entscheidend, ob ein Objekt in der kompakten Altstadt, in gewachsenen Wohnquartieren mit Gartenanteilen oder in eher dörflich geprägten Randlagen an den Flussübergängen liegt.

Der Gebäudebestand in Leer reicht von historischen Kaufmanns- und Giebelhäusern in der Altstadt über Gründerzeit- und Nachkriegsbauten bis hin zu Reihen- und Einfamilienhäusern der 1970er bis 1990er Jahre sowie neueren Wohnanlagen am Stadtrand. Altbauwohnungen in sanierten Häusern rund um Altstadt, Freizeithafen und Emsufer sind knapp und entsprechend preisstabil, häufig jedoch mit erhöhtem Instandhaltungsaufwand und denkmalpflegerischen Auflagen verbunden. In Loga und Logabirum dominieren Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser mit Gärten; hier sind Grundstücksgröße, energetischer Zustand und Garagen- bzw. Stellplatzsituation zentrale Preisfaktoren. In äußeren Ortsteilen wie Nüttermoor oder Nettelburg sind die Einstiegspreise meist niedriger, dafür können Wege in die Stadt länger sein und das Angebot an Infrastruktur ist dünner. Angebotsauswertungen zeigen, dass Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in Leer im regionalen Vergleich moderat bis gehoben sind, während Mieten überwiegend im einstelligen bis unteren zweistelligen Eurobereich pro Quadratmeter liegen (Stand 3. Quartal 2025). Bei der Bewertung sollte daher immer zwischen gefragten Wasser- und Altstadtlagen, ruhigen Wohngebieten sowie einfacheren Randlagen unterschieden werden.

Der Bahnhof Leer (Ostfriesland) liegt am Knoten der Emslandstrecke und der Verbindung nach Oldenburg und wird von Regional- und Fernverkehrszügen bedient, unter anderem mit Verbindungen in Richtung Emden, Bremen, Hannover und über Groningen in die Niederlande. Direkt am Bahnhof befindet sich der zentrale Omnibusbahnhof (ZOB), an dem Stadt- und Regionalbuslinien zusammentreffen und die umliegenden Quartiere sowie das Umland anbinden. Wichtig für die regionale Erreichbarkeit ist insbesondere die Linie 620, die Leer mit Weener, Bunde und Bad Nieuweschans verbindet. Ergänzt wird dies durch die gute Straßenanbindung über die Autobahnen A28 und A31, die sich am Autobahndreieck Leer kreuzen und Leer an Oldenburg, Bremen und das Ruhrgebiet anbinden. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Lagen mit fußläufiger Distanz zum Bahnhof oder mit verlässlicher Busanbindung sind für Pendlerinnen und Pendler besonders attraktiv und lassen sich in der Regel leichter vermieten und zu höheren Preisen veräußern als abgelegene Standorte ohne ÖPNV-Anschluss.

Die Wasserlage ist ein prägendes Merkmal für Leer. Entlang des Freizeithafens in der Altstadt mit Uferpromenade, Museumshafen und Anbindung an die Fußgängerzone entsteht eine besonders attraktive Wohn- und Aufenthaltsqualität, die sich in den Immobilienpreisen der umliegenden Straßenzüge widerspiegelt. Gleichzeitig liegt die Stadt im tidebeeinflussten Unterlauf von Leda und Ems; Polderflächen, Sperrwerke und Deiche dienen dem Hochwasserschutz und beeinflussen die Siedlungsentwicklung. In deichnahen Lagen entlang von Leda und Ems sollten Käuferinnen und Käufer sowie Bewertende Hochwassergefahrenkarten, Deichhöhen und mögliche Nutzungseinschränkungen prüfen. Dazu gehören etwa Vorgaben für Erdgeschosse, höherliegende Hauseingänge oder Anforderungen an Heiztechnik und Haustechnik im Keller. Für die Immobilienbewertung ist relevant, ob ein Objekt innerhalb potenzieller Überschwemmungsgebiete liegt oder auf höherem Geestrücken in der Kernstadt beziehungsweise in höher gelegenen Quartieren steht. Wassernahe Lagen können einerseits einen Ausstattungs- und Aussichtszuschlag rechtfertigen, andererseits aber auch höhere Versicherungsprämien und bauliche Vorsorgemaßnahmen erfordern.

In Leer kommen wie in anderen Städten die klassischen Bewertungsverfahren zum Einsatz. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Wohngebieten wie Loga, Logabirum, Heisfelde oder Nüttermoor bietet sich häufig das Vergleichswertverfahren an, weil in diesen Segmenten eine ausreichende Anzahl an Marktangeboten und Transaktionen vorliegt. Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser in vermieteten Lagen werden eher im Ertragswertverfahren betrachtet, bei dem nachhaltige Mieten, Leerstandsrisiken und Bewirtschaftungskosten je nach Mikrolage in die Bewertung einfließen. In der Altstadt mit ihren teils denkmalgeschützten Fassaden spielen Ensembleschutz, Modernisierungsstand und mögliche Auflagen eine zentrale Rolle für den Sachwert und für künftig anstehende Instandhaltungskosten. Hafennahe Objekte oder Immobilien mit Blick auf die Ems können einen deutlichen Lagezuschlag erhalten, sofern die Wasserlage zugleich hochwassersicher, gut erschlossen und städtebaulich positiv eingeordnet ist. Eine fundierte Wertermittlung in Leer sollte deshalb die Differenzierung zwischen Altstadt, Wasserlagen, klassischen Einfamilienhausgebieten und eher ländlich geprägten Ortsteilen ausdrücklich berücksichtigen.