ImmobilienbewertungElsenfeld 2025

Der Markt liegt im Landkreis Miltenberg (Bayern) am rechten Mainufer zwischen dem Spessart und dem Odenwald. Die Gemeinde gliedert sich offiziell in sieben Ortsteile, darunter Rück, Schippach und Eichelsbach. Am Bahnhof Bahnhof Obernburg‑Elsenfeld in Elsenfeld (Glanzstoffstraße 7) bestehen Bahn‑Verbindungen mit Regionalzügen (RE/RB) Richtung Aschaffenburg bzw. Miltenberg.

In Elsenfeld dominieren vor allem freistehende Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Reihenhausanlagen, häufig älteren Baujahrs mit Sanierungs‑ und Energiemodernisierungsbedarf. Bei Erwerb oder Vermietung sollte geprüft werden, ob Bebauungspläne der Gemeinde etwa für Erweiterung oder Erhalt vorliegen (z. B. auf der offiziellen Gemeindeseite). Zusätzlich lohnt ein Blick auf lokale Infrastruktur‑Maßnahmen: So wird etwa die Ortsumgehung St 2309 südöstlich von Elsenfeld saniert, was vorübergehende Einschränkungen durch Bauverkehr mit sich bringen kann.

Für die Wertermittlung in Elsenfeld kann das Sachwertverfahren bei klassischen Ein‑ und Zweifamilienhäusern sinnvoll sein, ergänzt durch das Ertragsverfahren bei vermieteten Objekten. Besonderheit: Mehrere Ortsteile wie Rück‑Schippach und Eichelsbach sind historisch eigenständig und weisen teils unterschiedliche Ortslagen (z. B. Hanglagen in Eichelsbach) auf – das beeinflusst Mikrostandorte. Ein besonderes Augenmerk gilt der Verkehrsanbindung: Grundstücke nahe dem Bahnhof Obernburg‑Elsenfeld oder der Bushaltestelle Gewerbegebiet Nord (Linien 62/63) haben andere Bewertungseffekte als ruhige Hanglagen.

• Haltestelle „Elsenfeld, Gewerbegebiet Nord“ (Buslinien 62 und 63) – Lage direkt im Gewerbebereich mit Anbindung. • Ortsteil Eichelsbach‑Hanglage – höhere Topographie, Blick über das Maintal, aber ggf. Erschließungslage anders. • Bahnhof Obernburg‑Elsenfeld – zentrale Verkehrsknotenstelle in Elsenfeld mit Regionalzuganschluss. Diese Elemente zeigt: Mikrostandort kann sich stark unterscheiden – Anbindung, Lärm, Hanglage beeinflussen