ImmobilienbewertungNiedernberg 2025

Die Gemeinde Niedernberg liegt im bayerischen Regierungsbezirk Unterfranken am linken Ufer des Mains im Landkreis Miltenberg, knapp südlich von Aschaffenburg. In der Gemarkung gibt es neben dem Ortskern keine weiteren offiziellen Ortsteile – die Gemeinde besteht als Pfarrdorf. Der ÖPNV wird über das Busnetz des Verkehrsbundes Aschaffenburger Verkehrs­gesellschaft (VAB) eingebunden; so verkehren u. a. die Linien 60 und 56 in Niedernberg. Das Gemeindegebiet reicht vom Mainufer bis in die Randzone des Odenwaldes hinein – eine abwechslungsreiche Topografie mit ebenen Flächen und bewaldeten Höhenrücken.

Niedernberg weist eine Wohnstruktur mit überwiegend Einzelhäusern und kleineren Wohnanlagen auf – typischerweise im Ortskern und den angrenzenden Neubaugebieten. Beim Immobilienkauf oder bei Mietentscheidungen sollte man prüfen: Baujahr und Zustand der Gebäude, Energiestandards sowie potenziellen Einfluss von Hang‑ oder Hochwasserlagen am Mainufer. Laut Historie war die Gemeinde früher von Hochwasser betroffen. Zudem gibt es aktive Gewerbe- und Industrieflächen innerhalb der Gemarkung – was für Wohnnutzung bedeutet, dass Mikro‑ und Makrolage sorgfältig differenziert betrachtet werden sollten.

Für die Bewertung von Wohnimmobilien in Niedernberg empfehlen sich klassische Verfahren: – Beim **Vergleichswertverfahren** sollten vergleichbare Objekte in der Gemeinde berücksichtigt werden; da Niedernberg eine einteilige Gemeinde ohne viele Ortsteile ist, ist der Markt überschaubar. – Das **Sachwertverfahren** kann aufgrund des Einzelhausbestands sinnvoll sein. – Das **Ertragswertverfahren** ist bei Wohnanlagen oder Gewerbeanteilen relevant. Eine Besonderheit hier: das sanierte Ortsbild mit Fachwerkhäusern im Kern sowie ein ausgeprägtes Vereins‑ und Gemeinschaftsleben – Aspekte, die im Markt eher positiv gewichtet werden. Auflagen oder Bebauungspläne sind über die Gemeinde abrufbar. Wenn kein aktueller Plan gefunden wird, empfiehlt sich Nachfrage bei der Verwaltung.

• Erholen Sie sich in der „Niedernberger Seenplatte“ – mehrere ehemalige Kiesgruben im Süden der Gemeinde bieten Freizeitwert, aber Mikro‑lage heißt auch: Abstand von stark befahrenen Uferwegen.
• Haltestelle „Niedernberg, Waldweg“ des Busnetzes ist eine konkrete ÖPNV‑Anbindung im Ort.
• Achten Sie auf Gebäude‑ und Bebauungsplanlage – etwa im Gewerbegebiet „Tafeläcker“, das ausgewiesen ist. Eine gute Mikro‑lage verbindet ruhige Wohnlagen mit fußläufiger ÖPNV‑Anbindung und geringer Belastung durch Verkehr oder Gewerbe