ImmobilienbewertungFahren 2025

Fahren liegt im Norden des Kreises Plön in der Probstei, rund 15 Kilometer östlich von Kiel und gehört zum Amt Probstei. Das Gemeindegebiet erstreckt sich am nordöstlichen Ufer des Passader Sees im Naturraum Ostholsteinisches Hügel- und Seenland. Neben dem namensgebenden Dorf zählen die Wohnplätze Fahrenermühlen und Krüsbrook zur Gemeinde. Die Uferbereiche des Passader Sees im Gemeindegebiet sind Teil des europäischen NATURA-2000-Gebiets Hagener Au und Passader See. Der See und die angrenzenden Niederungen stehen damit unter besonderem Natur- und Landschaftsschutz, was sich auf Baurechte, Nutzungsänderungen und Ufergestaltung auswirken kann. Für die Immobilienbewertung ist zu klären, ob ein Grundstück im oder am Schutzgebiet liegt, welche Restriktionen gelten und ob eine besondere landschaftliche Lage (Seeblick, direkte Ufernähe) wertsteigernd wirkt.

Fahren ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Prägend sind Hofanlagen mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, teils mit älterer Substanz, sowie Einfamilienhäuser in dörflicher Struktur. Großflächige Neubaugebiete oder Mehrfamilienhausquartiere wie in städtischen Lagen gibt es kaum, sodass der Markt stark von Bestandsimmobilien bestimmt wird. Für Käuferinnen, Käufer und Eigentümer bedeutet das: Der Zustand der Bausubstanz ist ein zentraler Werttreiber. Viele Gebäude weisen einen Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf auf, etwa bei Dach, Fenstern, Dämmung und Heiztechnik. In einzelnen Fällen kann denkmal- oder ensemblegeschützter Bestand eine Rolle spielen. Für Gutachten empfiehlt sich eine saubere Trennung zwischen Wohnhaus und landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteilen sowie eine realistische Einschätzung des wirtschaftlichen Nutzens von Stallungen oder Scheunen.

Verkehrlich ist Fahren trotz seiner ländlichen Lage an die Region Kiel–Schönberg angebunden. Etwa fünf Kilometer nördlich verläuft die Bundesstraße 502 von Kiel nach Schönberg, über die der motorisierte Individualverkehr die nächstgelegenen Zentren erreicht. Viele Erwerbstätige pendeln nach Kiel oder in umliegende Orte. Im öffentlichen Personennahverkehr bedient die Buslinie 222 der Verkehrsbetriebe Kreis Plön die Relation Probsteierhagen – Fahren – Schönberg. Damit besteht eine Anbindung an Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und den Bahnhof in Schönberg, von dem aus weitere Busangebote in Richtung Kiel und in den Kreis Plön bestehen. Für die Immobilienbewertung kann ein fußläufig erreichbarer Halt der Linie 222, etwa im Dorfkern, positiv zu berücksichtigen sein, insbesondere bei familien- oder seniorenorientierter Nutzung.

Aufgrund der geringen Marktgröße ist das Vergleichswertverfahren in Fahren nur eingeschränkt anwendbar. Für Einfamilienhäuser im Dorfkern und Hofstellen bietet sich häufig das Sachwertverfahren als Ausgangspunkt an, ergänzt um einen marktgerechten Zu- oder Abschlag. Einzelne Referenzverkäufe aus der näheren Region sollten, soweit verfügbar, in die Plausibilisierung einfließen. Für die Mikrolage ist entscheidend, wie nah ein Objekt am Passader See und an den geschützten Ufer- und Grünlandflächen liegt. Direkte Ufernähe mit Blickbezug kann wertbildend sein, gleichzeitig sind Bau- und Nutzungsmöglichkeiten durch das FFH- und Landschaftsschutzgebiet limitiert. Ebenfalls zu berücksichtigen sind Abstände zu intensiv bewirtschafteten Flächen (Geruch, Lärm, Verkehr von Landmaschinen) sowie die Erreichbarkeit von Bushaltestellen und überörtlichen Straßen. Ein vollständiges Gutachten sollte diese Faktoren explizit benennen und vorhandene Bebauungspläne, Landschaftsschutz- oder FFH-Kulissen prüfen.