ImmobilienbewertungFischbachau 2025

Die Gemeinde Fischbachau liegt im Tal der Leitzach im Landkreis Miesbach im Bundesland Bayern und gehört zum Regierungsbezirk Oberbayern. Zudem gliedert sich Fischbachau in Ortsteile wie Birkenstein, Hammer‑Aurach, Elbach, Hundham‑Auerberg und Wörnsmühl. Der Bahnhof „Fischbachau“ an der Regionalzuglinie RB 55 (Verbindung München Hbf – Bayrischzell) sichert die Schienenanbindung.

Bei Immobilien in Fischbachau stehen typische Eigenschaften eines Berg‑Vorortortes im Fokus: ein großer Anteil älteren Baubestands und Bauwerke mit örtlichem Charakter (z. B. Bauernhäuser in den Ortsteilen) verlangen bei Kauf oder Miete eine Prüfung der energetischen Ausstattung, der Hanglage sowie möglicher Besonderheiten wie Natur‑ oder Denkmalschutz. So weist das Ortsteil Elbach darauf hin, dass die Bebauung in Talbeckenlagen erfolgt, die historisch durch Eis‑ und Wasserflüsse geprägt wurden. Zudem muss man in Fischbachau das Umfeld wie Wald‑ oder Berglage im Blick behalten – etwa ob Schutzgebiete oder Hanglagen vorhanden sind (z. B. Mangfallgebirge Umgebung). Ein offizieller Hochwasser‑ oder Naturraumlink konnte ich nicht für alle Quartiere finden, daher gilt besondere Aufmerksamkeit der Lageprüfung.

Zur Wertermittlung von Objekten in Fischbachau kommen klassische Verfahren wie der Sach‑ oder Vergleichswert zur Anwendung – insbesondere weil strukturierte Transaktionsdaten für solche Gemeinden häufig nicht öffentlich umfassend zugänglich sind. Ein wichtiger Faktor ist die Mikrolage: In Ortsteilen mit Ensembleschutz oder historischer Bausubstanz (z. B. im Hauptort rund um das Martinsmünster) kann der Wert gegenüber typischen Neubauten differieren. Außerdem spielt die Verkehrsanbindung über den Bahnhof Fischbachau und die Buslinien eine Rolle bei der Erschließung („Wohnqualität“ im Tal mit Berglage).

Checkliste: - Liegt die Immobilie in einem Ortsteil wie Birkenstein oder Hammer‑Aurach, die eigene Charakteristika haben (z. B. Wallfahrtsort Birkenstein)? - Nähe zum Bahnhof „Fischbachau“ bzw. zur Bushaltestelle der Linien im Talfluss Leitzach – gute Anbindung ist vorhanden. - Ist das Gelände stark geneigt oder Teil eines Schutzgebiets im Mangfallgebirge? (Hanglage, Berglage, Waldnähe) – praktische Prüfung vor Ort notwendig.