ImmobilienbewertungValley 2025

Die Gemeinde Valley liegt im oberbayerischen Landkreis Miesbach zwischen Münchner Schotterebene und dem Ausläufer des Taubenbergs. Dort fließt die Mangfall in einem naturnahen Tal durch das Gemeindegebiet. Die Verwaltung der Gemeinde befindet sich im Ortsteil Unterdarching, die Gemeinde gliedert sich insgesamt in 18 Ortsteile wie etwa Kreuzstraße, Mitterdarching und Oberlaindern. Die Verkehrsanbindung ist solide: Die Bahnhöfe Kreuzstraße und Darching bedienen die Gemeinde – vom Bahn‑Haltepunkt Kreuzstraße verkehrt die S‑Bahn sowie Regionalbahn stündlich Richtung München bzw. Rosenheim.

In Valley dominiert überwiegend freistehende Wohnbebauung und kleinere Wohngebiete – insbesondere in den Ortsteilen und entlang der Mangfall. Baujahre variieren stark, so sind traditionelle Gebäude oft älter, moderne Erweiterungen gibt es im Laufe der letzten Jahrzehnte. Bei der Bewertung von Immobilien lohnt es sich, Energieeffizienz (z. B. Sanierung) und Mikrolage zu prüfen: Hanglagen im Taubenberg‑Ausläufer oder direkt an der Mangfall können besonderen Faktoren unterliegen. Auch sind Schutzgebiete ausgewiesen: Ein Teil der Gemeinde gehört zum FFH‑Gebiet „Mangfalltal“. Bei der Mobilität ist zu berücksichtigen, dass zwar Bahn‑ und Busanbindung vorhanden sind, aber einige Ortsteile etwas entfernt von den Haltepunkten liegen – das wirkt sich auf Erreichbarkeit und Nachfrage aus.

Bei einer sachwert‑ oder Vergleichswertermittlung gilt: Die heterogene Bauweise mit Einfamilienhäusern in gewachsener Struktur verlangt eine differenzierte Betrachtung der Lage‑ und Zustandsfaktoren. Wohnlagen in unmittelbarer Nähe der Bahnhöfe Kreuzstraße oder Darching sind tendenziell günstiger hinsichtlich Infrastruktur; in entfernteren Ortsteilen fällt die Erreichbarkeit schlechter aus. Besonderes Augenmerk sollte auf Ensembleschutz oder historischen Gebäudebestand gelegt werden – z. B. das Schloss Valley oder historische Wasserschlösser im Ortsteil Mühlthal. Immobilienbewerter sollten berücksichtigen, dass die Gemeinde über eine begrenzte Größe verfügt und Eingriffe wie Bebauungsplanänderungen nur eingeschränkt möglich sind – entsprechendes Prüfblatt einzusehen über die Gemeinde Valley.

• Grün‑ und Wasserlage: Das Mangfalltal bietet naturnahe Uferbereiche und Wanderwege entlang des Flusses, insbesondere bei Mühlthal. • ÖPNV‑Haltepunkt: Der Bahnhof Kreuzstraße ist ein wichtiger Schienenknotenpunkt mit S‑Bahn‑Verbindung in Richtung München. • Ortsteil‑Charakter: Einige Ortsteile wie Oberlaindern beherbergen Forschungseinrichtungen (z. B. Prüfstelle des Fraunhofer‑Institut für Bauphysik) – dort kann die Nachfragestruktur anders sein. Diese drei Elemente sollten Sie in jedem Mikrostandort von Valley prüfen, bevor Sie investieren