ImmobilienbewertungWarngau 2025

Die Gemeinde Warngau liegt im oberbayerischen Landkreis Miesbach und erstreckt sich am nördlichen Alpenrand mit dem bewaldeten Bergzug des Taubenberg im Osten. Die Gemeinde gliedert sich in offiziell genannte Ortsteile wie Bernloh, Bürg, Draxlham, Einhaus, Hummelsberg, Lochham, Oberwarngau, Osterwarngau, Reitham und Wall. Verkehrstechnisch verfügt Warngau über den Bahnhof „Bahnhof Warngau“ an der Bahnstrecke München–Lenggries, betrieben u. a. von der Bayerische Regiobahn, sowie zahlreiche Busverbindungen innerhalb des Landkreisnetzes.

Wer in Warngau eine Immobilie erwerben oder mieten will, sollte insbesondere die Bauleitplanung im Blick haben. Die Gemeinde veröffentlicht rechtskräftige Bebauungspläne, etwa den Bebauungsplan Nr. 32 „Birkerfeld II – Erweiterung Gewerbegebiet“. Zudem gilt das FFH‑Schutzgebiet Taubenberg („8136‑302“) als naturschutzfachlich gesicherter Raum, was bei Immobilien nahe dieser Zone relevant sein kann. Als potenzielle Prüfpunkte gelten: Hanglage am Taubenberg, Lärm-/Verkehrsanbindung beim Bahnhof, Einflüsse von Landschaftsschutzgebieten auf Entwicklungsrechte.

Zur Wertermittlung von Immobilien in Warngau empfiehlt sich die klassische Sachwert- oder Ertragswertmethode – ergänzt durch einen Blick auf die Besonderheiten der Region: Die kleinteilige Struktur mit mehreren Ortsteilen (z. B. Wall, Oberwarngau) kann eine heterogene Mikrostruktur erzeugen. Auch ist ein Bebauungsplan wie der „Staiger Anger“ im Zentrum von Oberwarngau zur Nachverdichtung beschlossen worden, was Einfluss auf Marktaktivitäten haben kann. Im Umfeld von Bahn und Bus ist die Nachfrage typischerweise höher, was beim Vergleichs‑ und Sachwertansatz berücksichtigt werden sollte.

• Ortsteil Osterwarngau: ruhige Lage, Bauernhöfe, Ausgangspunkt für Wanderungen auf den Taubenberg. • Haltepunkt Bahnhof Warngau: zentrale Bahnverbindung München–Lenggries; direktes Kriterium für Anbindung. • Schutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“: Eingriffe hier können Baurechte beeinflussen. Beim Mikrolage‑Check sollten Sie daher prüfen: Erreichbarkeit zur Bahn, Schutzgebietsstatus der Parzelle, Baunutzungs‑ und Bebauungsplanlage