ImmobilienbewertungHilgertshausen Tandern 2025

Hilgertshausen Tandern ist die nördlichste Gemeinde des Landkreises Dachau in Oberbayern. Sie entstand 1978 aus den früher selbständigen Gemeinden Hilgertshausen und Tandern; der Verwaltungssitz sitzt in Hilgertshausen. Das Gemeindegebiet ist ungewöhnlich kleinteilig gegliedert: offiziell genannt werden die Gemarkungen Hilgertshausen mit u. a. Hilgertshausen, Gumpersdorf und Michelskirchen, Oberdorf mit Oberdorf, Gartelsried und Niederdorf, Tandern mit Tandern, Obertsloh und Reichel sowie Randelsried mit Buxberg, Weitenwinterried und Winterried. Landschaftlich prägt das Quellgebiet der Ilm den Ort: Bei Michelskirchen vereinigen sich die Tanderner Ilm und die Pipinsrieder Ilm zur Ilm, die anschließend als Bachlauf die Senke zwischen Hilgertshausen und Tandern begleitet. Tandern selbst zieht sich als Reihendorf über einen sanften Höhenrücken parallel zur Tanderner Ilm. Für die Erreichbarkeit wichtig: Die MVV-Regionalbuslinie 707 fährt Haltestellen wie „Hilgertshausen Post“ und „Tandern Schule“ an und verbindet Richtung Petershausen Bahnhof mit S-Bahn-Anschluss sowie Richtung Altomünster.

Typisch sind bäuerliche Hofstellen in den alten Dorfkernen (Hilgertshausen, Tandern) neben Einfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit und kleineren Neubaugebieten, die die Gemeinde über Bebauungspläne als Satzung steuert. Diese Pläne definieren Baukörper, Dachformen, Abstandsflächen und zum Teil sogar Stellplatzlösungen. Wer kaufen oder erweitern will, sollte sich deshalb den gültigen Plan für das konkrete Grundstück geben lassen und prüfen, ob Umbauten wie Gauben, Anbauten oder eine zweite Wohneinheit überhaupt zulässig sind. Energetisch sind viele Gebäude klassische Ziegelbauten mit Satteldach; der Zustand von Dach, Fenstern und Heiztechnik ist sehr objektabhängig und sollte dokumentiert sein. Entlang der Ilm und ihrer Quellbäche, vor allem im Tal zwischen Hilgertshausen, Michelskirchen und Tandern, weist das Bayerische Landesamt für Umwelt Hochwassergefahrenflächen für die Gemeinde Hilgertshausen-Tandern aus. Grundstücke im Talboden sollten gegen diese Karte und mögliche Nutzungsauflagen in festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten geprüft werden.

Für die Wertermittlung taugt selten ein einziger Ansatz für das ganze Gemeindegebiet. Die Ortsteile unterscheiden sich deutlich: Tandern zieht sich als Reihendorf über einen Höhenrücken parallel zur Tanderner Ilm, während Hilgertshausen näher an der Ilm selbst liegt und Verwaltung, Schule und Alltagseinrichtungen bündelt. Ein freistehendes Wohnhaus oder ein ehemaliger Hof in so einem tradierten Dorfgefüge wird üblicherweise über den Sachwert und über Vergleichswerte innerhalb desselben Ortsteils plausibilisiert. Bei solchen Objekten zählen Substanz von Mauerwerk, Dachstuhl, Nebengebäuden und der vorhandene Standard der Haustechnik. Kleine Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Gebäude in den zentraleren Lagen von Hilgertshausen oder Tandern prüft man zusätzlich mit Vergleichs- und Ertragswertmethoden; dabei ist immer ein Blick ins örtliche Baurecht (Bebauungsplan, zulässige Nutzungsart, Stellplätze) wichtig, weil diese Vorgaben die zukünftige Nutzung oder Vermietbarkeit unmittelbar beeinflussen können.