ImmobilienbewertungHutthurm 2025

Hutthurm liegt östlich der Ilz im Norden des Landkreises Passau. Die Marktgemeinde umfasst laut Rathaus 44 Ortschaften; der Siedlungscharakter ist entsprechend kleinteilig mit Dorf- und Streusiedlungen. Der Hauptort gruppiert sich um den Rathausplatz; weitere benannte Bereiche wie Kringell oder Dachsberg sind durch kommunale Bauleitpläne konkret gefasst. Für den Alltagsweg nach Passau bestehen Busverbindungen über Salzweg. Die Lage zwischen dem Passauer Hügelland und dem Eingang in den Bayerischen Wald prägt die Topografie mit bewaldeten Kuppen, Wiesenfluren und kleinen Tälern. Wohnlagen wechseln dadurch in kurzer Distanz zwischen freien Ortsrändern und dichteren Dorfkernen; wer Ruhe sucht, findet sie in den Streulagen, Alltagswege konzentrieren sich auf den Hauptort.

Typisch sind Einfamilienhäuser und Höfe aus verschiedenen Baujahren sowie Nachkriegs- und 1970er-/1980er-Bestände, ergänzt durch jüngere Baugebiete (z. B. An der Hochstraße, GE Goldener Steig). Prüfen Sie bei Bestandsobjekten energetische Standards, Leitungen und Dämmung; bei Hanglagen Entwässerung und Standsicherheit. In der Gemeinde sind Bebauungspläne und textliche Festsetzungen online abrufbar; sie regeln u. a. Bauweise, Erschließung und Lärmschutz – vor Kauf Einblick nehmen. Für Altbestand kann zusätzlich die örtliche Satzungslage relevant sein. Zusätzlich wichtig: Zufahrtsbreiten für Anlieferung, Stellplatzregelungen, Dachformen sowie Baufluchten können je Gebiet abweichen. Bei Bestandskellern auf Feuchte, bei Nebengebäuden auf genehmigungsrechtliche Situation achten. In Streulagen Erschließung (Wasser, Abwasser, Breitband) prüfen; bei groß gewachsenen Gärten Pflegeaufwand und Nachverdichtungspotenziale abwägen.

Aufgrund der stark gegliederten Ortsteilsituation empfiehlt sich eine differenzierte Wertermittlung. Im Vergleichswertverfahren sind Mikrostandort, Grundstückszuschnitt und Modernisierungsstand genau abzugrenzen; in Rand- und Streulagen kann das Sachwertverfahren belastbare Ergebnisse liefern. Für vermietete Objekte am Ortskern ist das Ertragswertverfahren sinnvoll. Besonderheit vor Ort: mehrere benannte Baugebiete und Gewerbeflächen mit eigenständigen Festsetzungen führen zu unterschiedlichen Lagenqualitäten selbst innerhalb kurzer Distanzen. Wertermittler sollten deshalb Planunterlagen, Festsetzungen und etwaige örtliche Hinweise der Gemeinde regelmäßig beiziehen. Für Vergleichswerte sollten nahe, strukturähnliche Ortsteile herangezogen werden, nicht nur der Hauptort. Bodenbeschaffenheit und Zufahrtsqualität schlagen sich im Sachwert nieder; bei kleineren Mieteinheiten beeinflusst die ÖPNV-Erreichbarkeit den Rohertrag. Wegen der Vielzahl an Planständen ist die Plausibilisierung gegen die jeweils gültigen Festsetzungen unerlässlich.

1) Planrecht: Vorhaben gegen den einschlägigen Bebauungsplan (z. B. „An der Hochstraße“, „GE Goldener Steig“) halten – Festsetzungen zu Bauweise, Stellplätzen, Grünordnung und Immissionen prüfen. Unterlagen sind online hinterlegt. 2) ÖPNV: Erreichbarkeit der nächsten Haltestelle der Regionalbuslinie Passau–Salzweg–Hutthurm–Büchlberg (Linie 6380) für Schul- und Pendelwege checken; Takt und Fahrzeiten variieren werktags/feiertags.