ImmobilienbewertungIrschenberg 2025

Die Gemeinde Irschenberg liegt im Landkreis Miesbach in Oberbayern auf einem Höhenrücken bei etwa 730 m über dem Meeresspiegel und gehört zum Naturraum Leitzach‑Molasse‑Hügelland. Sie gliedert sich in zahlreiche Ortsteile – zum Beispiel Frauenried, Irschenberg selbst, Niklasreuth, Reichersdorf, Auerschmied, Buchbichl, Wendling – insgesamt 143 Gemarkungsteile laut Wikipedia. ÖPNV‑technisch ist die Buslinie 358 des Verbunds Münchner Verkehrs‑und Tarifverbund GmbH (MVV) führend: sie verbindet Irschenberg mit Miesbach, Hausham und Gmund und weist in der Haltestellenliste u. a. Wendling, Buchbichl und Salzhub aus.

Bauwillige oder Mieter sollten vor allem auf die Topografie und die Infrastruktur vor Ort schauen: Irschenberg erstreckt sich über stark gegliedertes Gelände mit Hanglagen; dies kann Bau‑ und Erschließungskosten beeinflussen. Laut der Gemeindeverwaltung liegt ein aktueller Bebauungsplan „Leitzachfeld“ im Verfahren. Auch das Hochwasser‑ bzw. Sturzflutrisikomanagement wurde in jüngerer Zeit thematisiert („Ergebnisse Sturzflutrisikomanagement Gemeinde Irschenberg“). Beim Erwerb oder der Anmietung empfiehlt sich eine Prüfung auf Lage hinsichtlich Höhenlage, Hang, Zugänglichkeit sowie Infrastruktur wie Anschluss an ÖPNV und Ortserschließung.

Bei der Sach‑ oder Ertragswertbetrachtung im Gebäudebestand ist die dörfliche Struktur mit vielen kleinen Ortsteilen ein wichtiges Element: Es existieren keine großen Wohnquartiere, vielmehr traditionelle Ortskerne und Einzelhäuser. Ein Ortsbezug wie der Ortsteil Reichersdorf zeigt dies exemplarisch: eingefügt 1972 in die Gemeinde Irschenberg. Letztlich beeinflusst die Höhenlage und die relative Ruhe die Wertigkeit: Modernisierungsbedarf, Fassaden‑ und Dämmzustand sowie Energieeffizienz sind erwartbare Faktoren. Der Wohnungsmarkt muss vor Ort insbesondere die gute Verbindung mit dem ÖPNV und die Erreichbarkeit bewerten – etwa über die Buslinie 358, die Irschenberg mit dem Umland verbindet. Dadurch können Ertragsansätze oder Vergleichswerte besser eingeordnet werden.

Checkliste: 1) Haltestelle Wendling oder Buchbichl: Prüfung der Busanbindung via Linie 358 (MVV) 2) Landschaftsschutzgebiete wie das FFH‑Gebiet „Leitzachtal“ oder das LSG „Seehamer See mit Wattersdorfer Moor“ im Gemeindegebiet – Lage in einem solchen Gebiet kann Auflagen oder Vorteile bedeuten. 3) Hanglage/Topografie: Grundstücke am Höhenrücken Irschenbergs sind reizvoll, aber gegebenenfalls mit Erschließungs‑ oder Nutzungszwängen verbunden.