ImmobilienbewertungKarlsfeld 2025

Karlsfeld ist eine eigenständige Gemeinde im Landkreis Dachau und schließt im Süden direkt an die Münchner Ortsteile Allach und Feldmoching an, im Norden grenzt die Kreisstadt Dachau an. Topografisch liegt die Gemeinde in einem Niedermoorbereich des Dachauer Mooses, geprägt von ehemaligen Kiesgruben, Entwässerungsgräben und Baggerseen. Die amtliche Gemeindegliederung nennt vier Gemeindeteile: die Stadtrandsiedlung Karlsfeld als dicht bebauten Hauptort, die Dörfer Rothschwaige und Obergrashof sowie den Weiler Waldschwaige im Westen. Entlang der Münchner Straße und im Umfeld des Bahnhofs ist die Bebauung städtisch verdichtet mit Mehrfamilienhäusern und Mischnutzungen. In Rothschwaige und Obergrashof finden sich dagegen niedrigere Bebauung, ältere Resthofstrukturen und kleinere Einfamilienhausparzellen, während Waldschwaige stärker durch die Nähe zu Waldschwaigsee und landwirtschaftliche Flächen geprägt ist. Diese Unterschiede führen zu klar unterscheidbaren Mikrolagen für die Immobilienbewertung.

Der Bahnhof Karlsfeld liegt an der Bahnstrecke München–Treuchtlingen und wird von der S-Bahn-Linie S2 bedient, die Karlsfeld mit der Dachauer Innenstadt, Petershausen sowie der Münchner Innenstadt verbindet. Der Bahnhof befindet sich tariflich an der Grenze zwischen den MVV-Zonen M und 1, was für Pendlerinnen und Pendler preislich interessant sein kann. Die Gemeinde weist mehrere Zugänge mit Park-and-Ride-Anlagen und Fahrradabstellplätzen auf; am östlichen Zugang Schwabenbächl halten Buslinien wie 701, 702, 711 und 712, die Ortsbereiche und Nachbarkommunen an den Bahnhof anbinden. Für die Wertermittlung sind fußläufige Entfernungen zum Bahnhof, die Taktfrequenz der S-Bahn und die Erreichbarkeit von Arbeitgeberstandorten im Münchner Norden wesentliche Faktoren. Immobilien in S-Bahn-Nähe und entlang der stark nachgefragten Busachsen erzielen regelmäßig höhere Nachfrage als Randlagen ohne direkte ÖPNV-Anbindung.

In Karlsfeld treffen Nachkriegs- und 1970er/1980er-Jahre-Bebauung auf jüngere Nachverdichtungen. Entlang der Münchner Straße und im Bahnhofsumfeld dominieren Mehrfamilienhäuser, Reihenhausanlagen und dichter bebaute Wohngebiete, während in Rothschwaige und Obergrashof eher freistehende Einfamilienhäuser, Resthöfe und kleinere Parzellen zu finden sind. Die Gemeinde steuert die Entwicklung seit Jahrzehnten über eine Vielzahl an Bebauungs- und Baulinienplänen. Für Rothschwaige existieren beispielsweise Pläne wie der Bebauungsplan Nr. 50 „Rothschwaige, östlich der Münchner Straße, nördlich der Zweigstraße“ und Nr. 51 „Rothschwaige, westlich der Münchner Straße“, dazu etwa der Bebauungsplan Nr. 62 „Waldstraße, Rothschwaige“. Diese legen Baugrenzen, Nutzung und Geschossigkeit fest und beeinflussen damit sowohl den zulässigen Ausbau (Anbauten, Aufstockungen, Garagen) als auch den Bodenwert. Für eine fundierte Bewertung sollten aktuelle Planzeichnungen und Festsetzungen aus dem Bauleitplanverzeichnis der Gemeinde herangezogen werden.

Die Gemeinde Karlsfeld liegt im Dachauer Moos, einem ehemaligen Niedermoorgebiet, in dem durch Kiesabbau mehrere Seen entstanden sind. Westlich des Hauptortes liegen der Karlsfelder See als großer Badesee mit weitläufigen Freiflächen und der kleinere, von Wald umgebene Waldschwaigsee, die als wichtige Naherholungsräume für den Wohnstandort gelten. Gleichzeitig ist Karlsfeld Teil des Hochwasserrisikomanagements entlang der Würm. Das Bayerische Landesamt für Umwelt weist für die Gemeinde Überschwemmungsflächen und Risikogebiete aus, insbesondere in Moos- und Grabennähe. Für Grundstücke am westlichen Ortsrand, in Bereichen mit hohem Grundwasserstand oder in der Nähe von Gräben ist es wichtig zu prüfen, ob sie in den Hochwassergefahren- oder Risikokarten der Würm liegen und ob baurechtliche Auflagen (zum Beispiel hochwasserangepasstes Bauen, Verbot bestimmter Nutzungen) gelten. Solche Restriktionen können die Nutzbarkeit einschränken, aber auch zu einem angepassten Bodenwert führen.

Für die Wertermittlung in Karlsfeld kommen alle gängigen Verfahren zum Einsatz, jedoch mit unterschiedlicher Gewichtung je nach Teilmarkt. Im verdichteten Kern rund um die Münchner Straße, in der Nähe des S-Bahnhofs und in Gebieten mit überwiegend vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich häufig das Ertragswertverfahren an, da Mieterträge und Vermietbarkeit im Vordergrund stehen. In Rothschwaige, Obergrashof, Waldschwaige und in ruhigeren Einfamilienhausgebieten überwiegt hingegen das Sachwertverfahren, ergänzt um die jeweils gültigen Bodenrichtwerte und die Einschränkungen aus Bebauungs- oder Baulinienplänen. Hochwasserauflagen, Lärmbelastungen durch Straße oder Schiene sowie Stellplatznachweise beeinflussen zusätzlich den Wert. Für belastbare Ergebnisse sollten aktuelle Bodenrichtwertkarten, Bauleitpläne und gegebenenfalls wasserrechtliche Unterlagen gemeinsam mit den objektspezifischen Daten (Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand) ausgewertet werden.