ImmobilienbewertungKellmuenz An Der Iller 2025

Kellmünz liegt im Tal der Iller am Rand des Landkreises Neu-Ulm. Die Gemeinde beschreibt die Anbindung mit Bahnhof an der Bahnlinie Ulm–Kempten, der Staatsstraße St 2031 sowie dem Anschluss an die BAB A7. Alltägliche Wege orientieren sich damit entlang des Illertals; Pendler erreichen über die Schiene Ulm/Neu-Ulm und Richtung Allgäu, über die A7 die Knoten im Donau-Iller-Raum. Der Ortskern ist kompakt, Wohngebiete ziehen sich beidseits der Hauptachsen.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Nachkriegs- und spätere Erweiterungen rund um den historischen Kern. Bei Bestandsobjekten lohnt der Blick auf Dämmung, Fenster, Heizung und Dach; bei An- und Umbauten auf die Einbindung in das Straßenbild und auf etwaige Gestaltungsvorgaben. Wegen der direkten Lage an der Iller ist die Prüfung der amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarten obligatorisch; das Bayerische Landesamt für Umwelt stellt hierzu für Kellmünz spezifische Unterlagen bereit. Ebenso sollten die örtlichen Bebauungspläne vor Modernisierung, Aufstockung oder Garagenersatzbau geprüft werden, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Für freistehende Wohnhäuser bietet sich in der Regel das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Besonderheit vor Ort: Der Markt umfasst im Wesentlichen den Hauptort ohne weitere Gemeindeteile, wodurch Vergleichsobjekte häufig aus ähnlichen Straßenzügen stammen; das erhöht die Vergleichbarkeit, ersetzt aber keine sorgfältige Objektaufnahme und Marktanalyse. Für Plausibilisierung und rechtliche Einordnung sind die von der Gemeinde verlinkten Bebauungspläne hilfreich (Baulinien, Abstandsflächen, überlagernde Festsetzungen). Bei Gebäuden in Illernähe sollte das Hochwasserthema zusätzlich als wertbeeinflussender Faktor berücksichtigt werden (Zugänglichkeit, Versicherung, bauliche Vorsorge).

• Zugang und Lärmsituation rund um den Bahnhof Kellmünz (Bahnübergänge, Fußwege, Parken) im Ort selbst bewerten; die Stationsseite liefert erste Hinweise auf Ausstattung und Wegebeziehungen. • Lage zum historischen Ortskern und zu Grünräumen an der Iller im Blick behalten (Sichtachsen, Freiraumbezug) und städtebauliche Vorgaben beachten. • Planungsrecht: Bebauungspläne und örtliches Ortsrecht vor dem Kauf sichten (z. B. Abstandsflächen, überbaubare Grundstücksflächen, Gestaltungsvorgaben).