ImmobilienbewertungKirchzell 2025

Der Markt Kirchzell liegt im Landkreis Miltenberg in Unterfranken und ist flächenmäßig die größte Gemeinde des Landkreises.  &  Das Gemeindegebiet umfasst die Ortsteile Breitenbuch, Buch (mit Hofmühle), Ottorfszell, Preunschen, Watterbach (mit Schrahmühle), sowie die Weiler Breitenbach + Dörnbach. Dass hier große Wald- und Talflächen dominieren, zeigt sich an der Angabe, dass rund drei Viertel der Fläche bewaldet sind und das Gebiet zum Geo‑Naturpark Bergstraße‑Odenwald gehört. Für den ÖPNV ist der Ort über die Haltestelle „Rathaus, Kirchzell“ an mehreren Buslinien der Verkehrsgemeinschaft am Bayerischen Untermain (VAB) angebunden.

Ob Kauf oder Miete: In Kirchzell dominieren freistehende Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Wohngebäude in regionaltypischer Bauweise. Bei Bestandsimmobilien sind Baujahre vor allem aus dem 20. Jahrhundert üblich – typischerweise gilt: Zustand und Dämmstandards prüfen. Wegen der Lage im Odenwald sollte zusätzlich geprüft werden, ob das Grundstück Hanglage hat oder im Tal liegt – beispielsweise im Gabelbach‑ oder Waldbachtal. Ein Hinweis auf naturräumliche Besonderheiten: Das Gemeindegebiet liegt im Einzugsgebiet von Gabelbach/Mud und gehört teilweise zum Einzugsgebiet des Neckars. Auch wenn keine offizielle Hochwasserkarte hier in diesem Text ausgewertet wurde, empfiehlt sich eine Lageanalyse nahe Bachläufen. Energetisch sanierte Gebäude oder gut gedämmte Neubauten bieten Vorteile – lokaltypische Fachwerkanteile und Dächer mit Walmdach könnten typisch sein.

Bei der Bewertung von Immobilien in Kirchzell eignet sich besonders das Sachwertverfahren – wegen der individuellen Grundstücks‑ und Gebäudesituation in der Wald‑ und Hanglage. Zugleich kann das Vergleichswertverfahren bei ähnlichen Objekten in den Ortsteilen herangezogen werden, allerdings muss strikt auf Lage, Baujahr und Bauzustand differenziert werden. In Kirchzell ist zudem auf Ensembleschutz bzw. ortstypische Bauformen zu achten: So steht etwa im Ortsteil Preunschen das denkmalgeschützte Wohnstallhaus „Watterbacher Haus“ von 1475. Auch die Infrastruktur‑Situation – etwa die Anbindung mit Buslinien der VAB (z. B. Linie 95, Linie 96) – beeinflusst die Bewertung: In den Ortsteilen mit guter ÖPNV‑Anbindung kann die Lage günstiger eingestuft werden.

Checkliste für Mikro‑Lage vor Ort: • Liegt das Grundstück in einem der Ortsteile wie Ottorfszell im Gabelbachtal oder eher auf dem Hochplateau mit Blick ins Tal? • Gibt es eine Bushaltestelle in direkter Nähe, z. B. „Rathaus, Kirchzell“ mit Linien der VAB? • Besteht ein Landschafts‑ oder Waldschutzgebiet in der Umgebung bzw. erhebliche Waldnähe? (Kirchzell ist zu großen Teilen Waldgemeinde.) Diese Faktoren beeinflussen Mikro‑Lage und damit Wohnqualität.