ImmobilienbewertungKitzingen 2025

Kitzingen liegt in Unterfranken direkt am Main und ist Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises. Die Stadtfläche umfasst rund 4.701 Hektar, inklusive ausgedehnter Wald- und Weinbauflächen im Umland. Die historische Altstadt erstreckt sich rechtsmainisch, über die Alte Mainbrücke ist sie mit dem linksmainischen Ortsteil Etwashausen verbunden. Offiziell gehören zu Kitzingen die Ortsteile Etwashausen, Hoheim, Hohenfeld, Repperndorf, Sickershausen sowie die Siedlung. Während die Altstadt durch eine Mischung aus historischer Bausubstanz und Nachkriegsbebauung geprägt ist, weist die Siedlung auf der Etwashäuser Mainseite Strukturen der Gartenstadtbewegung auf. In den dörflich geprägten Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, landwirtschaftliche Betriebe und kleinteilige Ortskerne. Ehemalige US-Kasernenareale wie Innopark, conneKT, Marshall Heights oder Richthofen Circle wurden in den letzten Jahren schrittweise zu Gewerbe-, Bildungs- und Wohnstandorten umgenutzt. Für die Immobilienbewertung entstehen hier eigenständige Teilmärkte mit zum Teil moderner Bausubstanz, anderen Stellplatzstandards und Nutzungsmischungen als im historischen Kern. Für Eigentümerinnen und Investoren ist entscheidend, in welcher Mikrolage sich das Objekt befindet: Mainnah in der Altstadt, gartenstadtartig in der Siedlung oder eher ländlich im Ortsteil. Diese Unterschiede schlagen sich deutlich in Nachfrage, Preisniveau und Vermietbarkeit nieder.

Verkehrlich profitiert Kitzingen von der Lage im Achsenkreuz der Autobahnen A3 und A7 im Raum Würzburg. Der Bahnhof Kitzingen bindet die Stadt an den Schienenpersonennahverkehr an, unter anderem über Regionalexpress-Verbindungen auf der Relation Würzburg–Nürnberg. Für Pendlerlagen sind kurze Wege zum Bahnhof und gute Taktung ein klarer Pluspunkt bei der Bewertung. Der Landkreis Kitzingen wird durch ein verdichtetes Regionalbusnetz erschlossen. Seit 2025 verkehren rund 20 Regionalbuslinien, die die Bahnhöfe Kitzingen, Iphofen, Dettelbach und Marktbreit mit den Umlandgemeinden verknüpfen. Kitzingen ist in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg eingebunden; Liniennetzpläne und Fahrpläne sind über den Verbund abrufbar. Innerhalb der Stadt besteht ein Stadtverkehr mit der Linie 300 sowie einem Anruf-Sammeltaxi, das nach Voranmeldung zusätzliche Feinerschließung übernimmt. Für Wohnlagen in Altstadt und Siedlung ist damit auch ohne eigenen Pkw eine gute Anbindung an Einkauf, Schulen und Arbeitsplätze erreichbar. In den Ortsteilen hängt die Qualität der Anbindung stärker von der Nähe zu Regionalbus-Haltestellen ab. Bei der Bewertung von Immobilien sollten sowohl die ÖPNV-Güte (Bahnhofsnähe, Busangebot) als auch potenzielle Verkehrsimmissionen (Nähe zu Bundesstraßen, Bahntrasse) berücksichtigt werden.

Der Wohnungsbestand in Kitzingen ist heterogen. In der Altstadt trifft historische Bausubstanz auf Nachkriegsbauten, vielfach mit gemischter Nutzung aus Wohnen, Handel und Dienstleistungen. Fassadengestaltung, Denkmalschutz und Ensembleschutz können hier die baulichen Möglichkeiten bei Umbauten oder energetischen Sanierungen einschränken, erhöhen aber zugleich die Standortqualität. Der Stadtteil Siedlung auf der Etwashäuser Mainseite entstand ab den 1920er Jahren mit Anklängen an die Gartenstadtidee. In Teilen wurde er über Programme wie Soziale Stadt städtebaulich aufgewertet und modernisiert. Für die Bewertung ist zu prüfen, ob ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungs- oder Fördergebiet liegt, da dies sowohl Chancen (Zuschüsse) als auch zusätzliche Auflagen mit sich bringen kann. In Hoheim, Hohenfeld, Repperndorf und Sickershausen dominieren eher Einfamilien- und Reihenhausstrukturen mit zum Teil älterem Wohnungsbestand. Die Stadt führt eine Vielzahl von Bebauungsplänen, etwa für Bereiche wie Alte Poststraße, Tännig West oder Großlangheimer Straße Nord. Diese Pläne regeln unter anderem Bauweise, zulässige Nutzungen, Geschossigkeit oder Stellplätze und sind damit für die Bewertung von Entwicklungs- und Reserveland entscheidend. Kitzingen ist als Große Kreisstadt eigene Baugenehmigungsbehörde für Stadt und Ortsteile. Vor einem Kauf oder größeren Umbau sollten daher Bauvoranfrage, Bebauungsplan, örtliche Satzungen und gegebenenfalls bestehende Veränderungssperren geprüft werden, zum Beispiel im Umfeld des geplanten Bildungsstandorts an der Dagmar-Voßkühler-Straße.

Kitzingen liegt in der Maingauklimazone mit verhältnismäßig mildem Klima und Weinbauflächen an den Hängen um die Stadt. Die Lage am schiffbaren Main ist ein Standortvorteil, bringt jedoch je nach Höhenlage auch Hochwasserrisiken mit sich. Historisch waren die Mainbrücken und Uferbereiche immer wieder von Hochwasserereignissen betroffen. Für Immobilien in unmittelbarer Mainnähe – etwa am Ufer der Altstadt oder in gegenüberliegenden Bereichen von Etwashausen – sollte zwingend geprüft werden, ob Grundstück und Gebäude in ausgewiesenen Hochwassergefahren- oder Risikogebieten liegen. Das Bayerische Landesamt für Umwelt stellt für Kitzingen Hochwassergefahrenkarten bereit, aus denen sich Wassertiefen und Überflutungsbereiche bei verschiedenen Hochwasserszenarien ablesen lassen. Aus Bewertungssicht sind bei hochwasserexponierten Lagen mehrere Aspekte zu berücksichtigen: mögliche Einschränkungen bei baulichen Erweiterungen, Anforderungen an die Bauausführung (zum Beispiel Flutschutz, Rückstausicherung), Auswirkungen auf Gebäudeversicherungsprämien und die Haltung finanzierender Banken. Gleichzeitig sind Mainlagen wegen Aussicht, Nähe zur Altstadt und Freizeitwert oft gesucht. In den höher gelegenen Ortsteilen spielt Hochwasser typischerweise eine geringere Rolle; hier stehen eher Themen wie Wind- und Kaltluft, landwirtschaftliche Immissionen oder der Abstand zu Verkehrsachsen im Vordergrund.