ImmobilienbewertungLudwigslust 2025

Ludwigslust liegt im Landkreis Ludwigslust-Parchim im Westen Mecklenburg-Vorpommerns, rund 35 Kilometer südlich von Schwerin am Rand der Griesen Gegend. Das Stadtgebiet wird von Waldflächen, Wiesen und Obstplantagen umgeben, was sich in vielen Wohnlagen in Form von grüner Umgebung und kurzen Wegen in die Landschaft widerspiegelt. Die Stadt zählt gut 12.000 Einwohner und nimmt die Funktion eines Mittelzentrums wahr, entsprechend vorhanden sind Schulen, Verwaltung, Einzelhandel und medizinische Grundversorgung. Neben der Kernstadt gehören die Ortsteile Glaisin, Hornkaten, Kummer, Niendorf/Weselsdorf und Techentin zu Ludwigslust. In Glaisin und Kummer dominieren eher ländliche Strukturen mit gewachsenem Dorfcharakter und überwiegend Einfamilienhäusern und Bauernhöfen. Niendorf/Weselsdorf und Hornkaten liegen ebenfalls im ländlichen Umfeld und weisen eher gestreute Bebauung auf. Techentin ist zusätzlich durch Gewerbe- und Industrieflächen geprägt, etwa im Bereich des Industriegebiets Garnison Techentin, für das spezielle Bebauungspläne bestehen. In der Kernstadt konzentrieren sich Verwaltung, Handel und Dienstleistungsangebote vor allem rund um Schlossplatz, Schlossstraße und die klassizistisch geprägte Altstadt. Für die Bewertung von Immobilien ist eine klare Trennung zwischen zentralen Stadtlagen mit historischer Bausubstanz und den peripheren Ortsteilen wichtig, da sich Nachfrage, Infrastrukturangebot und Preisniveau deutlich unterscheiden können.

Das Bild der Kernstadt wird wesentlich durch das Residenzschloss und den großzügigen Schlosspark geprägt. Der Schlosspark Ludwigslust umfasst rund 120 Hektar und gilt als einer der größten Landschaftsparks Mecklenburgs mit barocken Alleen, Kanälen und Wasseranlagen. Rund um Schloss und Park liegt ein historisches Stadtgefüge mit klassizistisch geplanten Straßenzügen und Fassaden, das in Teilen unter Denkmal- und Ensembleschutz steht. Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Altstadtensemble ist wichtig, dass die Stadt Ludwigslust ein Sanierungsgebiet "Altstadt" mit eigener Sanierungs- und Gestaltungssatzung ausgewiesen hat. Maßnahmen an Fassaden, Dächern oder Fenstern können daher genehmigungspflichtig sein und müssen sich in das historische Gesamtbild einfügen. Gleichzeitig können in Sanierungsgebieten unter Umständen steuerliche Vorteile oder Fördermöglichkeiten für Modernisierungen bestehen. Außerhalb der Altstadt finden sich in Ludwigslust gemischte Baualtersklassen: vom traditionellen Dorfhaus in den Ortsteilen über Nachkriegs- und DDR-Wohnungsbau bis hin zu neueren Einfamilienhaussiedlungen und Gewerbebauten. Bei der Bewertung sollten Baujahr, energetischer Zustand, bereits durchgeführte Modernisierungen und mögliche Restriktionen durch Denkmal- oder Ensembleschutz gesondert berücksichtigt werden, da sie die Herstellungskosten, Restnutzungsdauer und Marktgängigkeit spürbar beeinflussen.

Verkehrlich ist Ludwigslust vor allem durch den Bahnhof Ludwigslust angebunden, der an der Bahnstrecke Hamburg–Berlin liegt und grundsätzlich von Fern- und Regionalzügen bedient wird. Der Bahnhof liegt nördlich der Altstadt an der Rudolf-Tarnow-Straße und bildet einen wichtigen Knoten für Pendlerinnen und Pendler Richtung Hamburg, Berlin und Schwerin. Zu beachten ist, dass die Strecke Hamburg–Berlin im Zeitraum von Anfang August 2025 bis Ende April 2026 im Zuge einer Generalsanierung voll gesperrt wird und Ludwigslust in dieser Zeit im Fernverkehr nur über Ersatzbusse und Umleitungen erreicht werden kann. Im Stadtgebiet besteht am Bahnhofsvorplatz die Haltestelle "Bahnhof, Ludwigslust", die von Regionalbuslinien bedient wird, unter anderem von Linien der Verkehrsgesellschaft Ludwigslust-Parchim. Damit ist eine Anbindung in umliegende Gemeinden und Ortsteile gewährleistet. Für Wohn- und Gewerbeobjekte rund um den Bahnhof spielt neben der Erreichbarkeit auch die Geräuschbelastung durch Bahnverkehr und Busse eine Rolle. Für die Immobilienbewertung ist zu prüfen, ob ein Objekt fußläufig zum Bahnhof liegt oder eher an der Bundesstraße beziehungsweise in einem peripheren Ortsteil. In Bahnhofsnähe können für Pendler attraktive Wohnlagen mit entsprechender Nachfrage entstehen, während in dörflichen Ortsteilen der Fokus stärker auf Ruhe, Grundstücksgröße und Pkw-Erreichbarkeit liegt.

Aufgrund der überschaubaren Größe und der klar unterscheidbaren Quartiere bietet es sich an, den Immobilienmarkt in Ludwigslust in Teilmärkte zu gliedern. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt und in den Ortsteilen kommt häufig das Sachwertverfahren in Kombination mit einem marktnahen Vergleichswertansatz in Betracht. In der Altstadt und in Lagen mit einheitlichen Straßenzügen kann der Vergleich mit ähnlich geprägten Objekten besonders aussagekräftig sein, soweit ausreichend Vergleichsfälle vorliegen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Gebäude nahe Zentrum, Bahnhof oder in Gewerbegebieten empfiehlt sich ergänzend das Ertragswertverfahren. Dabei sind Mieterstruktur, Leerstand, Instandhaltungsrückstand und die langfristige Vermietbarkeit in der jeweiligen Mikrolage zu analysieren. Im Industriegebiet von Techentin oder an stärker belasteten Straßen können höhere Risikoabschläge erforderlich sein als in ruhigen Wohnstraßen am Rand des Schlossparks. Planungsrechtlich ist zu prüfen, ob ein Grundstück im Sanierungsgebiet "Altstadt" liegt und damit sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalten unterliegt oder ob für das Gebiet ein Bebauungsplan existiert, etwa in Gewerbe- und Industriegebieten. Die Stadt Ludwigslust veröffentlicht ihre Bebauungspläne zentral, zudem gibt es für das Altstadtensemble eine eigene städtebauliche Rahmenplanung und eine Gestaltungssatzung. Diese Dokumente sind für Nachverdichtung, Umnutzungen oder Anbauten entscheidend und sollten vor Kauf oder größerer Modernisierung eingesehen werden.