ImmobilienbewertungMarkt Wald 2025

Markt Wald liegt im Landkreis Unterallgäu, etwa 45 Kilometer östlich von Memmingen in der Region Donau-Iller. Zur Marktgemeinde gehören offiziell die Ortsteile Anhofen, Bürgle, Immelstetten, Oberneufnach, Schnerzhofen und Steinekirch neben dem Hauptort Markt Wald. Die Siedlungsstruktur ist kleinteilig und dörflich; zwischen den Ortsteilen liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen, Waldstücke und Bachauen. Prägend ist der Talraum der Neufnach innerhalb der Staudenlandschaft, die gleichzeitig Teil des Naturparks Augsburg–Westliche Wälder ist. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: klare Trennung der Mikrolagen nach Ortsteil, Höhenlage und Nähe zu Tal- bzw. Hanglagen. Der Schnerzhofer Weiher nordwestlich des Hauptortes ist ein Stausee im Oberlauf der Neufnach mit rund 16 Hektar Wasserfläche. Er liegt im Gemeindegebiet von Markt Wald, am Rand der Stauden und gilt als ökologisch besonders wertvoller Lebensraum. Die Gemeinde betont den Schutz seltener Arten und unterbindet etwa nächtliches Zelten oder Feiern. Für Liegenschaften im Umfeld sind deshalb neben der attraktiven Naherholung auch naturschutzfachliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, etwa Einschränkungen bei Erschließung oder Beleuchtung. In der Gesamtschau bietet Markt Wald ein ländliches Wohnumfeld mit weitem Landschaftsbezug, kleinteiliger Bebauung und wenigen größeren Gewerbestrukturen. Immobilien sind stark von der unmittelbaren Umgebung geprägt: Dorfkerne mit gewachsenen Hofstellen unterscheiden sich deutlich von jüngeren Einfamilienhausgebieten am Ortsrand.

Im Immobilienbestand dominieren Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Hofstellen und kleinere Mehrfamilienhäuser. Viele Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit oder aus den 1970er- und 1980er-Jahren und wurden abschnittsweise modernisiert; punktuell finden sich Neubauten und Nachverdichtungen in den Ortsrändern. Die energetischen Standards variieren entsprechend stark: unsanierte Bestände mit Öl- oder älteren Gasheizungen stehen neben modernisierten Objekten mit Wärmedämmung und erneuerbaren Energien. Bei älteren Gebäuden in den Dorfkernen sollten Käuferinnen und Käufer Dach, Gebäudehülle, Fenster, Leitungen und Heizung systematisch prüfen. In Hanglagen, wie sie im Staudenraum typisch sind, kommen Anforderungen an Entwässerung, Standsicherheit von Stützmauern und Geländedruck hinzu. Nebengebäude, Scheunen und Garagen sind im ländlichen Bestand häufig, aber nicht immer baurechtlich eindeutig; hier ist zu klären, ob Nutzungsänderungen (zum Beispiel zu Wohn- oder Abstellzwecken) genehmigungsfähig sind. Für Investoren ist wichtig, dass die Märkte je nach Ortsteil und direkten Umfeld sehr kleinteilig sind: ruhige Randlagen mit Blick ins Grün, Lagen nahe Dorfplatz, Schule oder Bushaltestelle und Wohnplätze in Nähe der Staudenbahntrasse werden unterschiedlich wahrgenommen. Vergleichswerte sollten daher nicht nur nach Baujahr und Wohnfläche, sondern immer auch nach Ortsteil, Erreichbarkeit und Nachbarschaftsstruktur getrennt werden.

Markt Wald ist verkehrlich vor allem über die umliegenden Staats- und Kreisstraßen sowie regionale Buslinien Richtung Unterallgäuer Zentren angebunden. Für Pendlerinnen und Pendler spielen Fahrzeiten nach Mindelheim, Türkheim, Schwabmünchen oder Augsburg sowie die Anbindung an Autobahn und Bundesstraßen eine Rolle. Innerörtliche Bushaltestellen im Hauptort und in ausgewählten Ortsteilen sorgen für eine Grundversorgung im Schüler- und Linienverkehr; Frequenz und Linienführung sollten im Einzelfall aktuell geprüft werden. Besonders prägend ist die Bahnstrecke Gessertshausen–Türkheim, die sogenannte Staudenbahn. Sie führt durch Markt Wald und war historisch ein wichtiger betrieblicher Mittelpunkt der Strecke. Der nördliche Abschnitt Gessertshausen–Markt Wald wird heute von einem Eisenbahninfrastrukturunternehmen betrieben und hauptsächlich im regionalen Güter- und Ausflugsverkehr genutzt. Der südliche Abschnitt Markt Wald–Ettringen ist derzeit unbefahrbar, eine formale Stilllegung liegt aber nicht vor. Pläne zur Reaktivierung des Personenverkehrs betreffen aktuell vor allem den nördlichen Abschnitt; für Markt Wald kann sich die Bedeutung der Trasse langfristig verändern. Für Immobilienbewertungen ist die Lage zur Bahntrasse differenziert zu betrachten: In fußläufiger Entfernung zu einem Haltepunkt können sich bei aktiven Personenzügen Vorteile bei der Erreichbarkeit ergeben, gleichzeitig sind Immissionen durch Schienenverkehr möglich. Abschnitte mit sehr geringer Verkehrsnutzung können hingegen ruhiger sein, bleiben aber baurechtlich und planungsrechtlich durch die Bahnanlage geprägt.

Für Neu- und Umbauten in Markt Wald sind neben dem Baugesetzbuch und der Bayerischen Bauordnung insbesondere die gemeindlichen Satzungen und Bauleitpläne maßgeblich. Über das zentrale Bauleitplanungsportal Bayern können sowohl laufende als auch abgeschlossene Bauleitplanverfahren nach Gemeinde gefiltert werden; hier lassen sich Bebauungspläne, Flächennutzungspläne und Satzungen einsehen, soweit von der Gemeinde hinterlegt. Für jedes konkrete Grundstück empfiehlt sich daher vor einem Kauf oder einer größer angelegten Modernisierung ein Abgleich mit den dort veröffentlichten Unterlagen. Ein besonderer lokaler Punkt ist die Stellplatzsatzung der Marktgemeinde. Der Marktgemeinderat hat 2025 eine Satzung zur Einführung einer Pflicht zum Nachweis von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge beschlossen; laut Amtsblatt vom 30. Juli 2025 und der Bekanntmachung im Amtsblatt vom 1. Oktober 2025 tritt diese zum 01.10.2025 in Kraft. Sie regelt, in welchem Umfang bei Neubauten, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen Stellplätze auf dem Grundstück oder durch Ablöse nachzuweisen sind. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Planbarkeit von Mehrfamilienhäusern, Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude oder Verdichtungsmaßnahmen im Bestand aus. Zusätzlich können örtliche Gestaltungs- oder Erschließungssatzungen eine Rolle spielen, etwa zu Dachform, Materialwahl, Einfriedungen oder Kostenverteilung für Straßen und Leitungen. Bei älteren Anwesen ist zu klären, ob bestehende bauliche Anlagen vollständig genehmigt sind und ob Altlasten in Bezug auf Erschließungsbeiträge oder Straßenausbaubeiträge bestehen. Eine frühe Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung und ggf. Einsicht in Gemeinderatsprotokolle verkürzt den Klärungsprozess deutlich.

Die Mikrolage spielt in Markt Wald aufgrund der kleinteiligen Topografie eine große Rolle. Grundstücke im Talraum der Neufnach profitieren von kurzen Wegen zu Bachauen und Feldwegen, können aber bei Feuchteeinträgen und Grundwasserständen sensibler sein. Hanglagen in den Stauden bieten häufig bessere Aussicht, mehr Sonneneintrag und Distanz zur Straße, erfordern jedoch durchdachte Entwässerungs- und Stützkonstruktionen. Der Bereich rund um Schnerzhofen und den Schnerzhofer Weiher bildet eine besondere Lagekategorie. Der Weiher liegt im südlichen Teil des Naturparks Augsburg–Westliche Wälder und gilt laut Gemeinde als ökologisch sehr wertvolles Gebiet mit zahlreichen geschützten Tier- und Pflanzenarten. Nutzungsbeschränkungen wie das Verbot nächtlicher Feiern oder von Zeltlagern sollen Störungen minimieren. Für Wohnlagen in Sichtweite des Weihers ist der Freizeit- und Landschaftswert hoch, gleichzeitig ist kaum mit neuen Bauflächen in unmittelbarer Ufernähe zu rechnen. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien sollte deshalb stets eine Ortsbegehung erfolgen, ergänzt um Luftbilder und Kartenmaterial. Aspekte wie Straßenlärm, Entfernung zu Bushaltestellen, Erreichbarkeit von Kindergarten oder Schule, Blickbeziehungen ins Grün sowie Einbindung in das Ortsbild wirken sich im ländlichen Raum stark auf die Marktgängigkeit aus. In Markt Wald kommt hinzu, dass die Staudenbahntrasse und die Nähe zu Naturraum und Talräumen die Lagequalitäten zusätzlich differenzieren.